Grundsteuer: Wertermittlung kann widersprochen werden

Grundsteuer: Wertermittlung kann widersprochen werden

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte bereits im Mai 2024 entschieden, dass Grundsteuer-Pflichtige unter bestimmten Voraussetzungen nachweisen können, dass der festgelegte Grundsteuer-Wert zu hoch angesetzt wurde (siehe unseren Beitrag „Grundsteuer: BFH stärkt Rechte der Steuerzahler“). Nun haben einige der obersten Länder-Finanzbehörden  nachgezogen. Sie starten einen Versuch, der vorsieht, dass Eigentümer jetzt einen niedrigeren Wert nachweisen und geltend machen können. Diese Möglichkeit war im Grundsteuer-Modell des Bundes nicht vorgesehen. 

Bundesfinanzhof auf Seiten der Steuerzahler

Der BFH gewährte mit seinen Beschlüssen in Einzelfallentscheidungen die Aussetzung der Vollziehung von Grundsteuer-Bescheiden. Voraussetzung hierfür war die schlüssige Darlegung, dass der festgesetzte Grundsteuer-Wert nach §§ 218 BewG ff (Bewertungsgesetz) den realen Wert des Grundstücks erheblich übersteigt.

Länder mit Bundessmodell reagieren

Die Finanzverwaltungen der Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden, haben erlassen, dass die betroffenen Grundstückseigentümer entgegen dem Gesetz einen niedrigeren Wert nachweisen und geltend machen können.

Das Bundesmodell wird angewandt in Berlin, Brandburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Saarland und Sachsen wenden ein Bundesmodell mit Abweichungen an.  Andere Modelle wenden an: Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Bayern (Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell).

Das Bundesfinanzministerium (BMF) plant wohl außerdem im Jahressteuergesetz 2024 eine Ergänzung im § 220 BewG vorzunehmen, mit der die Möglichkeit des Nachweises niedrigerer Grundstückswerte eingebunden wird.

Bei nicht bestandsfähigen Bescheiden

Bei bisher nicht bestandsfähigen Grundsteuer-Bescheiden ermöglichen es die Erlasse, einen geringeren Grundstückswert als den Im Bescheid genannten, nachzuweisen. Damkit besteht jetzt auch die Möglichkeit einen Antrag auf Vollzugs-Aussetzung zu stellen. Voraussetzung ist, dass der Grundstückswert mindestens 28,58 % unter dem gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt des Bescheides liegt. Der Steuerpflichtige muss dies nachweisen. Der Nachweis kann erbracht werden durch Gutachten …

… des zuständigen Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. Bau GB (Baugesetzbuch),
… eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder
… eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Sachverständigen.

Der niedrigere Grundstückswert kann auch anhand eines Kaufpreises nachgewiesen werden, wenn dieser innerhalb eines Jahres vor oder nach des Hauptfeststellungszeitpunkts gezahlt wurde. Die Regelungen gelten auch für erbbaurechtsbelastete Grundstücke, wobei bei der Wertermittlung das Erbbaurecht unberücksichtigt bleibt.

Bei bestandsfähigen Bescheiden

Bei bereits bestandsfähigen Grundsteuerwertbescheiden ist eine Korrektur noch möglich, wenn nachgewiesen werden kann, dass der Grundsteuerwert 40 % über dem nachweisbaren gemeinen Wert liegt. Die Korrektur wäre dann aufgrund der fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung (§ 222 BewG – Bewertungsgesetz) denkbar.

Jetzt Antrag stellen

Die Eigentümergemeinschaft „Haus & Grund“ empfiehlt allen Eigentümern, die davon ausgehen, dass der festgestellte Grundstückswert den tatsächlichen Wert ihres Grundstücks um 40 % oder mehr übersteigt, die Aussetzung der Vollziehung beantragen. Dafür muss nur dargelegt werden, warum der tatsächliche Wert niedriger ist als der von den Finanzämtern angenommene.