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Grundsteuerverteilung bei Gewerbe- und Wohnraum
Grundsteuerverteilung bei Gewerbe- und Wohnraum
In einem Urteil vom 10.05.2017 nahm der Bundesgerichtshof (BGH) zu der Frage Stellung, wie die Grundsteuer zu verteilen sei, wenn in einem Gebäude sowohl Wohn- als auch Geschäftsraum vermietet wird. Die Richter entschieden, dass ein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Flächen bei der Betriebskostenabrechnung nicht notwendig sei. (Aktenzeichen: VIII ZR 79/16).
Zu dem Verfahren kam es, weil ein Wohnraummieter mit der Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden war. Der Vermieter hatte bei der Kostenaufteilung – wie es auch im Mietvertrag vereinbart war – die Kosten gleichermaßen auf die Wohn- und Nutzflächen verteilt. So hatte er die Grundsteuer nach Quadratmetern gleichmäßig auf die Wohnungen und Geschäftsräume verteilt. Damit war der Mieter nicht einverstanden.
Er berief sich auf den Vorvermieter, der 70 % des Grundsteuerbetrags auf die gewerblichen Einheiten im Rahmen eines Vorwegabzugs verteilt hatte. Dieser war hierbei von der Anlage des Einheitswertbescheides von 1997 ausgegangen. Hier war man von den Wertverhältnissen der einzelnen Einheiten von 1935 ausgegangen. Der Mieter verlangte nun vom jetzigen Vermieter, dass dieser ebenfalls einen Vorwegabzug von 70 % der Grundsteuer zu Lasten der gewerblich genutzten Räume vornehme und berief sich dabei auf § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB.
Rechtliches
§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Mit seiner Forderung konnte sich der Mieter vor dem BGH nicht durchsetzen. Die Richter stellten fest, dass die Grundsteuer nicht, wie im § 556a gefordert, verbrauchabhängig seien, sondern von der jeweiligen Kommune festgelegt würde. In früheren Entscheidungen hatte der BGH bereits festgestellt, dass ein Vorwegabzug für gewerbliche Flächen nur dann in Betracht käme, wenn auf die Wohnungsmieter durch die gewerblich genutzten Räume erhebliche Mehrbelastungen pro Quadratmeter entstehen würden.
Im zu verhandelnden Fall hatte die Kommune bei der Festlegung der Grundsteuer nicht die erzielten Erträge berücksichtig, sondern den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und den Hebesatz zugrunde gelegt und die Steuer somit ertragsunabhängig ermittelt.
Hierbei sei zu berücksichtigen, dass der Einheitswert auf einer weit zurückliegenden Basis (1935) ermittelt wurde. Hier konnte das Gericht keinen Zusammenhang zwischen der damaligen und der heutigen Situation feststellen und sah keine erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter durch die gewerblich vermieteten Räume.