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Grundstücksverkauf beendet nicht die Kautionshaftung
Grundstücksverkauf beendet nicht die Kautionshaftung
Beim Verkauf eines Grundstücks bleibt die Haftung für die Kaution der Mieter beim Verkäufer als ehemaliger Vermieter. Dem kann der Verkäufer auch nicht durch die Übertragung auf den Käufer entgehen. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einer jetzt bekannt gewordenen Entscheidung.
In dem Verfahren ging es um eine Kaution die 2003 bezahlt wurde. Ab Oktober 2005 wurde das Anwesen unter Zwangsverwaltung gestellt. Mitte 2008 wurde das Grundstück mit der Immobilie an eine Firma verkauft.
Der Zwangsverwalter forderte nun von dem Mieter, dass dieser einer Kautionsübertragung auf den neuen Eigentümer zustimme. Der Mieter unterschrieb eine entsprechende Erklärung, die den Zwangsverwalter aus seiner Haftung entlassen sollte.
Das Mietverhältnis endete im September 2009. Der Mieter verlangte nun seine Kaution zurück. Im März 2010 geriet das Grundstück wieder unter Zwangsverwaltung. Im April wurde dem Mieter mitgeteilt, dass die Kaution nicht ausgezahlt würde. Das Konto sei inzwischen gepfändet worden. Daraufhin klagte der Mieter gegen den ehemaligen Vermieter und berief sich auf § 566a Satz 2 BGB. Dort heißt es:
Rechtliches
§ 556a Satz 2 BGB:
„Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.“
Nachdem die Klage vom zuständigen Amtsgericht abgewiesen wurde, stellte das Berufungsgericht fest, dass der Kläger im Recht sei. Dieser Meinung schloss sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Revisionsentscheidung an.
Zwar – so die Richter des BGH – könne der Mieter im Rahmen einer Individualvereinbarung auf die Vermieterhaftung für die Kaution verzichten. Im vorliegenden Fall handele es sich aber eben um keine Individualvereinbarung, sondern um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB). Die Erklärung sei als Vordruck konzipiert worden und in mehreren Fällen eingesetzt worden. Dies entspreche den Vorgaben des § 305, Abs. 1 BGB, wo es heißt:
Rechtliches
§ 305 Abs. 1 BGB:
„(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.“
Über AGB könnte jedoch die Haftung des Vermieters für die Kaution nicht abgeschafft werden. Auch habe sich die Erklärung lediglich auf die Haftung des ersten Zwangsverwalters bezogen. Auch habe sich die Erklärung nicht eindeutig auf die gesetzliche Regelung bezogen.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.01.2013 – Aktenzeichen VIII ZR 143/12