Gültige Abstandszahlungs-Klausel?

Wird in einem Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei vorzeitiger ordentlicher Kündigung eine Abstandzahlung leisten muss, muss dabei angegeben werden, welche finanziellen Nachteile des Vermieters dadurch getilgt werden sollen. Fehlen diese Angaben, handelt es sich bei der Abstandszahlung meine unzulässige Vertragsstrafe (§ 555 BGB). Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Dresden in einem Urteil vom 26.01.2017 (Aktenzeichen 142 C 2327/16).

In dem Verfahren ging es um einen Mietvertrag, in dem die Parteien vereinbart hatten, dass der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung innerhalb der ersten 12 Monate des Mietverhältnisses eine Abstandszahlung in Höhe einer Kaltmiete zu zahlen habe. Der Mieter zog noch vor Ablauf dieser Frist wieder aus. Daraufhin weigerte sich der Vermieter, die Kaution in Höhe einer Monatskaltmiete auszuzahlen, da er sie mit der Abstandszahlung verrechnen wollte. Hiergegen klagte der Mieter.

Das Amtsgericht Dresden bestätigte, dass der Mieter Anspruch auf Auszahlung der Kaution habe. Der Vermieter könne keine Abstandszahlung in gleicher Höhe fordern. Bei der vereinbarten Abstandszahlung handele es sich um eine Vertragsstrafe, die nach § 555 BGB nicht zulässig sei.

Grundsätzlich, so das Gericht, könne eine Abgeltung von Vermögenseinbußen bei vorzeitiger Kündigung durch den Mieter vereinbart werden. Allerdings müssten dann auch Angaben gemacht werden, welche Vermögensschäden mit der Pauschale abgegolten werden sollten. Diese Begründungen hätten im vorliegenden Fall gefehlt.