Gutachten oder Mietspiegel?

Ein höherinstanzliches Gericht ist bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht an ein Gutachten gebunden, das von einem untergeordneten Gericht eingeholt wurde. Es kann hierzu auch einen Mietspiegel heranziehen, wenn diese die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete notwendigen Informationen enthält. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei dem Mietspiegel um einen einfachen (§ 558c BGB) oder qualifizierten (§ 558d BGB) handelt. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 11.04.2019 (Aktenzeichen 67 S 21/19).

Die Entscheidung wurde im Rahmen eines Rechtsstreites getroffen, bei dem die beiden Parteien über ein Mieterhöhungsverlangen stritten, zu dem der Mieter die Zustimmung verweigerte. Es ging hier um die Frage, ob der Mieter nach §§ 558 ff. BGB verpflichtet sei, dem Verlangen zuzustimmen. Um die Frage beantworten zu können, ließ das zuständige Amtsgericht ein Gutachten erstellen. Aufgrund dessen verurteilte das Gericht den Mieter, dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen. Der Mieter ging daraufhin in Berufung vor das Landgericht Berlin.

Dort entschied man zugunsten des Mieters. Das Landgericht stellte fest, dass der Vermieter keinen Mieterhöhungsanspruch habe. Die derzeitige Miete läge bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Ermittlung dieses Tatbestands hatten die Richter den Berliner Mietspiegel 2017 herangezogen. Das Landgericht sah sich hierzu berechtigt, da es die vom erstinstanzlich beauftragten Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für die von dem Mieter gemietete Wohnung für zu hoch angesetzt hielt. Es bemängelte, dass der Gutachter nicht ausgeführt habe, warum er den Mietspiegel nicht herangezogen habe. Außerdem sei der Sachverständige auch von einer falschen Ausstattung der Wohnung ausgegangen.

Das Landgericht legte deshalb im vorliegenden Fall zu Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2017 zugrunde. Die Frage der streitenden Parteien, ob der Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB angesehen werden könne, ließ das Gericht in seiner Begründung offen. Die Richter beriefen sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichthofs. Danach reiche schon ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB aus, um anhand der dort enthaltenen Angaben eine ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

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