Härtefälle bei Modernisierungs-Mieterhöhung

Der BGH hat sich mit der Frage beschäftigt, wann es sich bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen um unzumutbare Härten handelt, die den Mieter von der Verpflichtung die Mieterhöhung zhu zahlen, entbindet.  (Urteil vom 09.10.2019 – Aktenzeichen VIII ZR 21/19).

Mieter lebt bereits seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung

In dem Verfahren klagte der Mieter einer rund 86 qm großen Wohnung gegen seinen Vermieter. Er lebte bereits seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung. Der Mieter erhält Arbeitslosengeld II und einen Zuschuss zu den Mietkosten.

Der Vermieter ließ an der 1929 gebauten Immobilie Dämm-Arbeiten durchführen, ließ die alten Balkone durch größere ersetzen und den stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen. Nach den Arbeiten teilte der Vermieter dem Mieter im März 2016 mit, dass die Miete ab 2017 um 240,00 € angehoben würde. Er begründete dies mit den vorgenommenen Arbeiten. Von der Erhöhung entfielen nach seiner Berechnung 100 Euro auf die neuen Balkone und je 70 Euro auf die Dämmarbeiten und die Inbetriebnahme des Fahrstuhls.

Gerichte entscheiden unterschiedlich

Der Mieter sah hierin eine finanzielle Härte und versuchte vor Gericht durchzusetzen, dass er die Mieterhöhung nicht zahlen müsse. Das zuständige Amtsgericht entschied, dass der Mieter den Anteil für den Fahrstuhl nicht zahlen müsse. Der Mieter akzeptierte die Entscheidung nicht und ging in Berufung. Das hierfür zuständige Landgericht stellte nun fest, dass der Mieter lediglich eine Mieterhöhung für die Dämmarbeiten an der oberen Geschossdecke zu zahlen habe. Anteilig seien dies für den Mieter ein Zuschlag von 4,16 Euro. Verständlicherweise war hiermit der Vermieter nicht einverstanden und ging in Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Vor dem BGH argumentierte der Vermieter, dass dem ALG II-Bezieher nach den geltenden Vorschriften lediglich eine Wohnung von 50 Quadratmetern zustände. Seine Mietwohnung habe jedoch eine Wohnfläche von 86 Quadratmetern. Dadurch würde eine Ablehnung der Mieterhöhung darauf hinauslaufen, dass der Vermieter den „Luxus“ des Mieters bezahlen müsse.

BGH: Wohnraumgröße muss auch bei ALGII-Beziehern individuell beurteilt werden

Die Richter des BGH sahen das anders. Dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, sei zwar in der Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Das könne aber nicht automatisch angenommen werden, wenn die Wohnung nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu groß sei.

Die Vorschriften zur angemessenen Wohnungsgröße bei staatlichen Transferleistungen sollten sicherstellen, dass sich ein Hilfebedürftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Die Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB verfolgt indessen einen anderen Regelungszweck. Hier gilt es abzuwägen, ob der Mieter, der sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ausgesetzt sieht, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen (Auszug)

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), … durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, …

§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Auszug)

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. …

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist,
oder
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

Außerdem gelte nicht nur für den Vermieter der Schutz der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 GG. Dies gelte auch für den Mieter. Daher könne der Mieter bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung des dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffs „Härte“ verlangen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen.

Gemessen daran könne die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Hier komme es auch darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß sei. Dabei könnten beispielsweise auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung eine Rolle spielen.

Da im vorliegenden Fall der Mieter bereits seit rund 55 Jahren in der Wohnung lebe könne ihm nicht vorgehalten werden, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses „über seine Verhältnisse“ lebe.

BGH bestätigt die finanzielle Härte

Der Bundesgerichtshof hat somit die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte gebilligt. Gleichwohl musste das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, weil dieses keine ausreichenden Feststellungen zum Vorliegen der Ausnahmefälle des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB getroffen hat, bei deren Vorliegen ein Härteeinwand des Mieters gesetzlich ausgeschlossen ist.