Haftung bei Hausgeldrückständen

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung aus einer Zwangsversteigerung heraus haftet der neue Eigentümer nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH).

Die Richter hatten über folgenden Fall zu entscheiden. Der Eigentümer einer Eigentumswohnung war mit seinen Hausgeldzahlungen in Rückstand geraten. Inzwischen war über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft meldete darum die Forderungen zur Insolvenztabelle beim Insolvenzverwalter an. Die Eigentumswohnung wurde vom Insolvenzverwalter an den Vater des insolventen Eigentümers verkauft. Die Wohnungseigentümergmeinschaft verlangte nun vom neuen Eigentümer die ausstehenden Hausgelder. Man verlangte gerichtlich die Duldung einer Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum. Die entsprechenden Klagen wurden jedoch abgewiesen. Auch der BGH bestritt eine Haftung des neuen Eigentümers und wies die Revision der Wohnungseigentümergmeinschaft zurück.

Die Richter stellten fest, dass die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kein dingliches Recht der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft begründe. Hier handele es sich lediglich um eine Rangordnung der schuldrechtlichen Ansprüche im Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahren. Der Gesetzgeber wollte zwar eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen, die sich gemäß § 49 InsO auch in der Insolvenz des säumigen Wohnungseigentümers auswirkt; er wollte aber keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last einführen. Ein neues dingliches Recht kann nicht im Wege der richterlichen Rechtsfortbildung geschaffen werden, weil eine solche Entscheidung dem Gesetzgeber vorbehalten wäre. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher nicht in das Wohnungseigentum des Beklagten vollstrecken.

Urteil des Bundesgerichtshof vom 13. September 2013 – V ZR 209/12