Haus verkaufen – aber weiter drin wohnen

Gerade im Alter stellt sich häufig die Frage, ob man die eigene Immobilie halten will oder kann. Auch wenn die Mieteinnahmen die Rente aufbessern, so muss man doch die Kosten dagegenstellen. Hinzu kommt, dass man für Arbeiten, die man früher selbst erledigte, nun fremde Hilfe in Anspruch nehmen muss. Doch wenn man selbst im Haus lebt, möchte man es natürlich nur ungern räumen. Doch es gibt verschiedene Modelle, die es ermöglichen, das Haus zu verkaufen, aber darin weiterhin zu wohnen.

Die verschiedenen Modelle

Wer seine Immobilie verkaufen aber weiter im Haus wohnen bleiben will, kann beispielsweise eine Leibrente (zeitlich befristet oder bis zum Lebensende) vereinbaren, Nießbrauch in Anspruch nehmen, einen Teilverkauf mit Nutzungsentgelt anstreben oder auf eine zeitlich begrenzte Umkehrhypothek setzen. So unterschiedlich diese Angebote sind, eines haben sie allerdings gemein: Der Verkaufspreis wird durch die Modelle verringert.

Die Leibrente

Verkauft man das Haus gegen eine Leibrente, geht die Immobilie mit dem Vertragsabschluss in das Eigentum des Käufers über. Im Gegenzug wird eine lebenslange Rente vereinbart. Alternativ kann auch eine zeitlich begrenzte Rente vereinbart werden. Dann wird bei Vertragsabschluss noch ein zusätzlicher – geringer – Kaufpreis fällig.

Der Nießbrauch

Die Abgabe der Immobilie mit Nutzung des Nießbrauchrechts wird oft bei der Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten an die Erben genutzt. Die Übertragung kann steuerlich vorteilhaft sein. Der Nießbrauch garantiert dem Nießbrauchnehmer, dass er das Haus weiterhin nach seinem eigenen Gutdünken nutzen kann. Er darf die Immobilie nur nicht mutwillig zerstören oder verkaufen. Der Nießbrauch muss durch einen notariell beglaubigten Vertrag vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden.

Der Teilverkauf

Beim Teilverkauf wird nur ein bestimmter Prozentsatz der Immobilie verkauft. Nach einer vereinbarten Zeit wird dann der Restbetrag bezahlt. Allerdings muss der Verkäufer für die Zeit, in der er die Wohnung weiter nutzt ein Nutzungsentgelt zahlen – also eine Art Miete zahlen. Hier muss man aber sehr genau rechnen, um nicht finanzielle Verluste hinzunehmen. Je nach Konstellation kann es durchaus passieren, dass der bereinigte Erlös (abzüglich aller Kosten und Nutzungsentgelte) gegenüber einem Komplettverkauf um 20 bis 25 % niedriger liegt.

Die Umkehrhypothek

Bei einer Immobilienrente mit Umkehrhypothek funktioniert nimmt der Darlehensgeber (Bank oder Versicherung) nimmt die Immobilie als Kreditsicherheit. Hierfür lässt er sich eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Der Immobilieneigentümer bleibt Eigentümer. Er zahlt für die Laufzeit des Darlehens aber keine Tilgung oder Zinsen. Erst wenn der Eigentümer auszieht oder verstirbt, wird die Immobilie verkauft und das Darlehen mit dem Verkaufserlös befriedigt. Das Darlehen kann in einer Summe oder als monatliche Rente ausgezahlt werden.

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