Hausmeisterkosten in der Betriebs­kosten­abrechnung

Es gibt wohl kaum ein Thema, bei dem es in einem Mietverhältnis mehr Streit gibt, als bei den Betriebskosten. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nur die Betriebskosten zahlen muss, die auch im Mietvertrag vereinbart wurden. Es kommt aber vor, dass in der jährlichen Abrechnung Positionen auftauchen, die nicht abgerechnet werden dürfen. So entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 18.12.2019, dass eine sogenannten Notdienstpauschale, die einem Hausmeister gezahlt wird, nicht abgerechnet werden kann (Aktenzeichen VIII ZR 62/19).

In dem Verfahren ging es um den Streit eines Mieters, in dessen Mietvertrag auch Betriebskosten vereinbart waren. Diese wurden über monatliche Vorauszahlungen und einer jährlichen Endabrechnung bezahlt. In einer Endabrechnung hatte der Vermieter auch eine Pauschale eingerechnet, die der Hausmeister für einen Notdienst erhielt. Der Mieter bezahlte den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag, zog jedoch die Kosten für die Notdienstpauschale ab. Dies wurde vom Vermieter nicht akzeptiert. Da man sich nicht einigen konnte, klagte der Vermieter den Betrag ein.

Doch der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Die Richter stellten fest, dass die Notdienstpauschale nicht umlagefähig sei. Da die Zahlung dafür geleistet würde, damit bei Havarien oder anderen Schadensfällen eine Person erreichbar sei, fielen diese Kosten in den Bereich der Verwaltungsaufwendungen, die nicht umlegbar seien.

§ 1 Betriebskostenverordnung
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
   

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Die Zuordnung der Pauschale zu den Verwaltungskosten begründete der Bundesgerichtshof damit, dass zu den normalen Geschäftszeiten Notfallmeldungen von der Hausverwaltung entgegengenommen würden. Rechtlich spiele es aber keine Rolle, zu welchem Zeitpunkt eine Tätigkeit geleistet würde.

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