Hausmeisterkosten – umlegbar oder nicht?

Grundsätzlich können die Kosten für einen Hausmeister im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Häufig kommt es jedoch vor, dass der Hausmeister auch Aufgaben übernimmt, die nicht umlagefähig sind und deshalb aus der Umlage herausgerechnet werden müssen.

Grundsätzliche Voraussetzungen

Um die Hausmeisterkosten auf die Mieter umlegen zu können, muss die Kostenübernahme grundsätzlich im Mietvertrag vereinbart sein. Der Hausmeister ist als „Hauswart“ im § 2 der Betriebskostenverordnung als Nr. 14 aufgeführt. Wird also im Mietvertrag die Übernahme der dort aufgeführten Kosten vereinbart, sind die Hausmeisterkosten umlagefähig.

Unter Umständen kann es als stillschweigende Vertragsänderung angesehen werden, wenn der Mieter über Jahre hinweg die Kosten gezahlt hat, ohne zu widersprechen. Allerdings entscheiden die Gerichte in solchen Fällen sehr unterschiedlich. Dies gilt insbesondere in Bezug auf den Zeitraum, über den der Mieter die Kosten bereits getragen haben muss.

Umlagefähige Kosten

Umlagefähige Kosten sind grundsätzlich die Lohn- und Lohnnebenkosten (auch die pauschalierte Lohnsteuer) des Hausmeisters. Auch geldwerte Vorteile, wie beispielsweise eine Hausmeisterwohnung können umgelegt werden (Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 07.06.2010- Aktenzeichen 31 C 210/09). Ebenfalls umlagefähig sind Kosten für eine Urlaubs- oder Krankheitsvertretung des Hausmeisters

Herauszurechnende Kosten

Übernimmt der Hausmeister auch Reparaturarbeiten, die zu den Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten gehören, müssen diese aus den Hausmeisterkosten herausgerechnet werden, da sie nicht umlagefähig sind. Auch nicht umlagefähig sind die Übernahme von Verwaltungsaufgaben. Zu den Verwaltungsaufgaben und damit nicht umlagefähig gehört auch ein Bereitschaftsdienst des Hausmeisters (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.12.2019 – Aktenzeichen VIII ZR 62/19).

Doppelabrechnung vermeiden

Führt der Hausmeister beispielsweise den Winterdienst durch, können natürlich die Kosten nicht noch einmal separat abgerechnet werden, weil sie getrennt noch einmal in der Betriebskostenverordnung genannt werden (§ 2 Nr. 14, letzter Satz, Betriebskostenverordnung).

Auskunftspflicht des Vermieters

Der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung nicht angeben, wie sich der für nicht umlagefähige Aufgaben abgezogene Betrag zusammensetzt. Der Mieter hat aber das Recht, entsprechende Anfragen an den Vermieter zu richten und die Belege hierzu einzusehen. Hat der Mieter Zweifel an der Rechtsmäßigkeit der Aufteilung, muss der Vermieter diese erläutern.

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