Hausverkauf: Nur kurzfristig vermietet – keine Steuerpflicht

Wer seine Immobilie schon nach nicht ganz zehn Jahren verkauft muss den Gewinn versteuern, wenn die das Haus vermietet hatte. Hat er selbst darin gewohnt, entfällt die Versteuerung. Der Gewinn muss aber auch dann nicht versteuert werden, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs nur kurzfristig vermietet wurde. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 03.09.2019 (Aktenzeichen IX R 10/19).

In dem Verfahren, das zu diesem Urteil führte, ging es um eine Eigentumswohnung, die der Käufer 2006 erwarb. Er wohnte in dieser Wohnung bis April 2014. Ab Mai 2014 vermietete er die Eigentumswohnung und verkaufte sie im Dezember des selben Jahres. Das zuständige Finanzamt versteuerte daraufhin den Gewinn und berief sich dabei auf § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes.

§ 23 Einkommensteuergesetz (Auszug):
(1)  Private Veräußerungsgeschäfte … sind …

Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

Der Bundesfinanzhof sah die Voraussetzungen für eine Versteuerung jedoch nicht als gegeben an. Das Gericht verwies auf den letzten Satz des § 23 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes. Die kurzfristige Vermietung kurz vor dem Verkauf sei für den Verkäufer nicht steuerschädlich. Das Gericht stellte deshalb folgenden Leitsatz auf:

Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3  2. Alternative EStG unschädlich, wenn der Steuerpflichtige das Immobilienobjekt –zusammenhängend– im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

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