Heizen im Winter – Fragen über Fragen

Heizen im Winter – Fragen über Fragen

Der kommende Winter wird Vermieter vor große Herausforderungen stellen. Einerseits gilt es, die steigenden Kosten im Griff zu behalten und dafür zu sorgen, dass die Mieter Gas sparen, um die Gesamtversorgung nicht zu gefährden. Auf der anderen Seite sind die Möglichkeiten, auf das Heizverhalten der Mieter Einfluss zu nehmen, begrenzt. Daraus ergeben sich viele Fragen, die wir hier versuchen, zu beantworten.

Muss der Vermieter eine bestimmte Wohnungstemperatur garantieren?

Am 24.08.2022 traten Verordnungen in Kraft, nach denen etwaige Regelungen in Mietverträgen außer Kraft gesetzt werden, die eine Mindesttemperatur vorschreiben (siehe auch unseren Beitrag „Habeck legt neue Verordnung vor“).

Gesetzlich festgelegte Mindesttemperaturen für Mietwohnungen gibt es nicht. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört aber eine Wohnungstemperatur, die für das Wohnen angemessen oder geeignet ist. Diesen Zustand schuldet der Vermieter ganzjährig. Während derzeit die Frage der Wärme im Winter im Vordergrund steht, zeigt der aktuelle Sommer, dass das umgekehrte Problem (Abkühlung der Wohnungen) ebenfalls im Raum steht. (Lesen Sie hierzu auch unseren Artikel „Wohnungstemperatur wird zum heißen Eisen„)

Grundsätzlich darf der Mieter erwarten, dass der Standard seine Wohnung, dem vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle (Alter des Gebäudes, Lage der Wohnung innerhalb des Hauses usw.)

Es gibt also allgemeine Vorgaben – aber keine konkreten, verbindlichen Angaben zu einer Mindesttemperatur.

Was die Gerichte für „behaglich“ halten

Wenn der Gesetzgeber nicht eindeutig wird, müssen die Gerichte Regelungen treffen. So auch hier. Wie in so vielen anderen Fällen gibt es aber auch hier keine einheitliche Rechtsprechung.

Einig ist man sich weitgehend darin, wo gemessen wird: in der Raummitte. Für die Tageszeit kann man davon ausgehen, dass eine „Wohlfühltemperatur“ in den primär genutzten Räumen mit 20 bis 22 Grad erreicht wird. Für die Nebenräume reichen 18 bis 20 Grad aus.

Uneinigkeit herrscht jedoch bei der Festlegung der Temperaturen für die Nacht. Das beginnt schon bei der Definition, wann die Nachtzeit gilt. Meist gehen die Gerichte von einer Zeitspanne zwischen 23:00 Uhr und 06:00 Uhr aus. Es wurde aber auch schon festgelegt, dass die Nachtzeit erst um 24:00 Uhr beginnt. Die in der Nachtzeit notwendige Temperatur legten die Gerichte mehrheitlich zwischen 16 und 18 Grad fest.

Kann der Mieter die Miete mindern?

Wenn die sogenannte Wohlfühltemperatur über einen längeren Zeitraum nicht erreicht wird, hat der Mieter tatsächlich die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Die Wohnung weist dann einen Mangel auf, der „ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt“ (§ 536 Abs. 1 Satz 1). Wie hoch der Grad der Minderung ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Da aber der Vermieter auch ohne eigenes Verschulden für diesen Mangel einstehen muss, wäre das Horrorszenario, dass die Gaslieferungen eingestellt werden – und der Mieter im Winter unter Umständen die Miete um 100 % (!) kürzen kann.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Mieter nur für den Zeitraum kürzen darf, zu dem der Mangel bestand. Würde beispielsweise eine Quote von 20 % anerkannt und bestand der Mangel nur 15 Tage, könnte der Mieter die Miete lediglich um 10 % kürzen.

Kann der Vermieter die Warmwasserversorgung einstellen?

Die Warmwasserversorgung unterbrechen kann der Vermieter nur, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Hierüber muss dann eine separate Vereinbarung (schriftlich) geschlossen werden. Eine Regelung im Mietvertrag dürfte aufgrund der strengen AGB-Bestimmungen unwirksam sein.

Kann die Nebenkostenvorauszahlung angehoben werden?

Grundsätzlich kann die Betriebskostenvorauszahlung lediglich nach einer Abrechnung möglich. Eine aktuell sinnvolle Anhebung ist aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen (§ 560 Abs. 4 BGB) also nicht möglich. Andererseits ist die Erhöhung aber auch im Sinne des Mieters, der bei Erhalt der Nebenkostenabrechnung sonst mit exorbitanten Nachzahlungen rechnen muss.

Der Vermieter sollte deshalb mit dem Mieter Kontakt aufnehmen und ihn auf die zu erwartenden Nachzahlungen hinweisen. Der Mieter kann dann – auf freiwilliger Basis – seine Nebenkostenvorauszahlung erhöhen.