WEG: Der Zugang zur „zugangslosen“ Gemeinschaftsfläche

Eine Gemeinschaftsfläche muss normalerweise für jeden Miteigentümer erreichbar sein. Was aber, wenn dies nur über die Sondernutzungsfläche eines Eigentümers möglich ist? Das Landgericht Frankfurt/Main stellte in einem Urteil fest, dass der Eigentümer der Sondernutzungsfläche keinen Zugang zur Gemeinschaftsfläche einräumen müsse, wenn für diese Fläche keine bestimmte Nutzungsart in der Teilungserklärung festgeschrieben wurde (Urteil vom 07.11.2019 – Aktenzeichen 2-13 S 103/18). Der Zugang müsse lediglich für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen eingeräumt werden. Weitergehende Zugangsrechte müssten in einer entsprechend zu ändernden Teilungserklärung festgehalten werden.

In dem Verfahren ging es um eine Gemeinschaftsfläche, die nach der Teilungserklärung keine besondere Funktion hatte. Diese Fläche konnte nur über eine Sondernutzungsfläche erreicht werden.  Ein Eigentümer einer anderen Sondernutzungsfläche wollte nun erzwingen, dass er Zugang zur Gemeinschaftsfläche erhalte. Hierfür benötigte er die Einwilligung des Eigentümers der Sondernutzungsfläche, über die die Gemeinschaftsfläche erreicht werden konnte. Diese Einwilligung erhielt er nicht. Der Inhaber der Sondernutzungsfläche räumte lediglich einen eingeschränkten Zugang zu der Gemeinschaftsfläche ein. Die Erlaubnis beschränkte sich auf ein Betreten des Sondereigentums um Wartungs- und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Der Eigentümer des anderen Sondereigentums verlangte jedoch ein uneingeschränktes Betretungsrecht. Deshalb klagte er vor dem Landgericht Frankfurt/Main.

Doch auch hier konnte er sich nicht durchsetzen. Das Gericht entschied, dass der Kläger keinen Anspruch darauf geltend machen könne, die Sondernutzungsfläche des Beklagten zu betreten. In dem Sondernutzungsrecht des Beklagten sei nicht vorgesehen, dass er verpflichtet sei, anderen Eigentümern den Zugang zu der Gemeinschaftsfläche zu ermöglichen. Außerdem habe die Gemeinschaftsfläche keine besondere Funktion, so dass eine regelmäßige Nutzung der Fläche nicht notwendig sei. Das Gericht verglich die Gemeinschaftsfläche mit einem Spitzboden, der auch nur zur Instandhaltung beziehungsweise -setzung betreten werden müsse. Eine Zugangszusage für entsprechende Arbeiten habe der Beklagte jedoch gegeben.

Wolle man ein erweitertes Betretungsrecht erreichen, so das Landgericht, müssten sich die Eigentümer darauf einigen, eine Änderung der Teilungserklärung vorzunehmen. Ohne diese Änderung könne aber vor dem Beklagten nicht verlangt werden, weitergehende Betretungsrechte einzuräumen.

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