Hier kann der Vermieter kündigen

Ist eine Mietminderung nachweislich nicht gerechtfertigt, kann dies Grund für eine ordentliche Kündigung sein. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (Aktenzeichen: VIII ZR 39/15 vom 13.04.2016).

In dem Verfahren ging es um Schimmelbefall und andere kleinere Mängel in einer Mietwohnung. Der Mieter hatte diese Mängel zwei Jahre nach seinem Einzug moniert und führte dies auf bauliche Mängel zurück. Er kürzte deshalb die Miete. Der Vermieter führte die Schäden jedoch auf ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurück. Er klagte deshalb auf Zahlung der vollen Miete und forderte gleichzeitig Schadenersatz. Nachdem das zuständige Amtsgericht ein Sachverständigengutachten eingeholt hatte, verurteilte es den Mieter zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 2.800,00 €. Der Gutachter war auch zu dem Ergebnis gekommen, dass die Schäden auf das falsche Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sei.

Der Mieter zahlte aber keinen Schadenersatz, sondern gab eine eidesstattliche Versicherung ab. Er monierte die Schäden trotz des Urteils weiterhin und kürzte die Miete. Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos, hilfsweise ordentlich. Er begründete dies damit, dass der Mieter den Schadenersatz nicht zahlte, weiterhin bestreite, die Mängel verursacht zu haben und immer noch nicht ausreichend lüfte beziehungsweise heize.

Im Dezember 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte er aus, dass der Mieter seine Pflicht zur Zahlung von Schadensersatz nicht erfüllt habe. Ferner sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, weil der Mieter seine Verantwortlichkeit für die Schimmelbildung nach wie vor in Abrede stelle und weiterhin nicht ausreichend heize und lüfte. Das Verfahren landete schließlich vor dem BGH. Dort stellten die Richter fest, dass eine ordentliche Kündigung im vorliegenden Fall gerechtfertigt sein könne.

Ein Vermieter habe ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung, wenn sein Mieter den vertraglichen Pflichten in erheblichen Maße schuldhaft nicht nachkomme. Hiervon sei auszugehen, wenn der Mieter seine sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Haupt- beziehungsweise Nebenpflichten verletze.

Da die Schadenersatzforderung mit der Verletzung der Mieterpflichten begründet wurde, stelle die Nichtzahlung eine entsprechende erhebliche Pflichtverletzung dar, mit der eine ordentliche Kündigung begründet werden könne.

Auch das weitere Abstreiten des Mieters, für die Schimmelbildung verantwortlich zu sein und das fortgesetzte unzureichende Heizen beziehungsweise Lüften der Räume könne eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Aus dem Verhalten des Mieters könne der Vermieter ableiten, dass der Mieter weder seinen vertraglichen Pflichten nachkommen noch die vollständige Miete bezahlen wolle.

Das Verfahren wurde an das Landgericht zurückverwiesen. Dort müssten noch Feststellung zu den vom Vermieter angeführten Gründen nachgeholt werden.