Trotz Abmahnung: freilaufende Hunde – fristlose Kündigung

Schreibt die Hausordnung vor, dass auf den Gemeinschaftsflächen einer Wohneigentümer-Anlage nicht unangeleint herumlaufen dürfen, ist ein Verstoß gegen diese Regel eine erhebliche Verletzung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen. Wurde der Hundehalter außerdem mehrmals abgemahnt, kann ihm wegen dieser Vertragsverletzungen fristlos gekündigt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 02.01.2020 (Aktenzeichen VIII ZR 3285/19)

Das Originalurteil können Sie hier nachlesen.

Dem Beschluss lag folgender Fall zugrunde. Ein Mieter in einer Wohneigentümergemeinschafts-Anlage hielt zwei Hunde, die er auf den Gemeinschaftsflächen der Anlage frei herumlaufen ließ. Auf dem Gelände befand sich unter anderem auch ein Spielplatz. In der Hausordnung war eindeutig geregelt, dass auf dem Gelände der Anlage Hunde grundsätzlich nicht unangeleint sein durften.

Der Vermieter mahnte den Mieter deswegen mehrmals ab. Da dieser die Hunde weiter frei laufen ließ, kündigte der Vermieter schließlich fristlos. Der Mieter weigerte sich jedoch, die Wohnung zu verlassen und zurückzugeben. Deshalb klagte der Vermieter vor dem Amtsgericht Berlin Charlottenburg. Das Gericht verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der Mieter ging in Berufung vor das Landgericht Berlin. Die Berufung wurde jedoch per Beschluss zurückgewiesen. Amts- und Landgericht sahen die (fristlose, hilfsweise ordentliche) Kündigung des Vermieters als begründet an, da der Mieter nicht bestritt, die Hunde frei laufen zu lassen. Der Mieter gab jedoch nicht auf und reichte fristgerecht eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Hiermit wollte er erreichen, dass die angekündigte Zwangsräumung der Wohnung zunächst vorläufig eingestellt würde.

Der BGH lehnte den Antrag per Beschluss ab. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung setze – unter anderem – voraus, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg habe. Der Vermieter habe aber durch sein Verhalten die mietvertraglichen Verpflichtungen in so erheblichem Umfang verletzt, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sei.

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