Immobilienkauf: Reservierungsgebühr bei nicht zustande gekommenem Kauf

Immobilienkauf: Reservierungsgebühr bei nicht zustande gekommenem Kauf

Das Landgericht Köln entschied in einem Urteil vom 26+.08.2021 (Aktenzeichen 2 O 292/19) , dass die Reservierungsgebühr für eine Eigentumswohnung zurückgezahlt werden muss, wenn es zu keinem Kauf kommt und die Vereinbarung zur Reservierungsgebühr nicht notariell beglaubigt wurde. Im vorliegenden Fall lehnte es das Gericht jedoch ab, dass der Anbieter dem Interessenten auch bereits entstandene Notargebühren  erstatten müsse.

Reservierungsgebühr vereinbart und gezahlt

In dem Verfahren klagte ein Interessent für eine Eigentumswohnung gegen den Eigentümer. Nach einer Besichtigung der Wohnung einigten sich die Parteien auf einen Kaufpreis von 1,2 Millionen Euro, Außerdem vereinbarten sie eine Reservierungsgebühr von 10.000 Euro, die an den Verkäufer fallen sollte, wenn der Verkauf der Wohnung nicht bis zum 31.12.2018 zustande kommen sollte.

Der Wohnungsinteressent überwies nach Unterzeichnung einer entsprechenden Vereinbarung und dem Erhalt weiterer Unterlagen die Reservierungsgebühr an den Verkäufer. Die Vereinbarung wurde nicht notariell beglaubigt. Außerdem beauftragte der Interessent einen Notar, der sich um Kaufabwicklung kümmern sollte.

Nachdem die Beklagten die Vereinbarung unterzeichnet und weiter angeforderte Unterlagen beigebracht hatten, überwies der Kläger die vereinbarten 10.000 € auf das Konto der Beklagten. Der Kläger beauftragte einen Notar wegen des Immobilienkaufs tätig zu werden.

Kauf kommt nicht zustanbde

Im Laufe der Vertragsverhandlungen verlangte de Kaufinteressent immer neue Änderungen , die dazu führten, dass der Verkauf nicht zustande kam. Der ehemalige Interessent machte den Wohnungseigentümer für das Scheitern der Verhandlungen verantwortlich. Er verlangte die Reservierungsgebühr zurück, da die Vereinbarung nichtig sei. Diese hätte seiner Meinung nach notariell beglaubigt werden müssen.

Der Wohnungsinhaber hielt eine notarielle Beglaubigung der Vereinbarung nicht für notwendig. Außerdem verwiesen sie auf die durchgeführten zehn Besichtigungstermine, die erstattet werden müssten. Er verweigerte deshalb die Rückzahlung.

Landgericht: Reservierungsvereinbarung ist nichtig

Das Landgericht Köln hielt die Reservierungsvereinbarung für nichtig, da diese nicht notariell beurkundet wurde. Deshalb habe der Kaufinteressen einen Herausgabeanspruch nach § 812 BGB.

Das Gericht führte hierzu aus, dass die Reservierungsvereinbarung notariell beurkundet werden müsse, da sie mit dem Kaufvertrag in direkter Verbindung „stehe und falle“. Die Höhe der Reservierungskosten reiche aus, um einen mittelbaren Zwang zum Kauf der Immobilie auszuüben.

Man könne dem Kläger auch keine treuwidrige Verhinderung des Kaufs vorwerfen. Da die Hürden für ein Nichtgelten der Formerfordernis (Beglaubigung durch den Notar) sehr hoch lägen, könne sich der Kläger hierauf berufen.

notargebühren werden nicht erstattet

Die vom Kläger ebenfalls geforderte Erstattung der Notargebühren wurde jedoch vom Gericht abgelehnt. Dass es nicht zum Vertragsabschluss kam, sei auch auf das Verhalten des Kaufinteressenten zurückzuführen, der immer wieder Änderungen an der Wohnungsplanung vorgenommen habe, die entscheidend von der vereinbarten Planung abwichen.

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