Indexmietvertrag ohne Basisjahr?

Indexmietvertrag ohne Basisjahr?

Normalerweise wird in einem Indexmietvertrag vereinbart, dass Mieterhöhungen auf Basis des Verbraucherindex eines bestimmten Jahres angepasst wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste nun darüber entscheiden, ob ein Indexmietvertrag auch gültig ist, wenn in ihm das Basisjahr nicht explizit genannt wird. (Urteil vom 26.05.2021 – Aktenzeichen VIII ZR 42/20)

Hier können Sie das Originalurteil nachlesen

Mieter bemängelt Vertragsklausel – nach zehn Jahren!

Zum Rechtsstreit kam es, als ein Vermieter nach zehn Jahren erstmals die Indexmiete anpassen wollte. Grundlage für die Anpassung war die folgende Klausel im Mietvertrag:

„Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3 Prozent, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (…).“

Der Mietvertrag wurde am 30.03.2007 geschlossen. Die Mietzeit begann am 01.05.2007. Im Dezember 2017 passte der Vermieter die Miete erstmals an. Der Anpassung lag die folgende Berechnung zugrunde:

Der Mieter weigerte sich jedoch, die Anpassung zu akzeptieren und stellte sich auf den Standpunkt, dass die Klausel im Mietvertrag ungültig sei. Das sah der BGH anders. Die Indexklausel war nach Ansicht des Gerichts wirksam. Entsprechend war die Anpassung der Miete gerechtfertigt.

BGH: Erlaubte Indexmiet-klausel

In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass die Parteien eines Mietvertrages schriftlich vereinbaren können, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), bestimmt wird (§ 557b Abs. 1 BGB).

basisjahr nicht zwingend erforderlich

Die Vorwürfe, nach denen die Klausel intransparent sei, ließ das Gericht nicht gelten. So müsse in er Klausel kein Basisjahr angegeben werden, da sich die Basis sowieso alle fünf Jahre ändere, da die zugrunde gelegten Güter und Dienstleistungen neu zusammengestellt beziehungsweise gewichtet würden. Mit dieser Neufestlegung der Grundlage verliere die Basis des vorangegangenen Zeitraums sowieso seine Wirksamkeit.

Wartezeit ergíbt sich aus dem Gesetz

Auch, dass in der Klausel nicht ausdrücklich auf eine Wartezeit (in der die Miete nicht erhöht werden darf) hingewiesen wird, stelle keinen intransparenten Mangel dar, da diese Frist gesetzlich vorgeschrieben sei (§ 557b Abs. 2 BGB) und dadurch automatisch wirksam werde. Die Frage der Einhaltung dieser Frist stelle sich deshalb erst, wenn eine Anpassung der Miete vorgenommen werden soll.

Brutto oder Netto ergibt sich aus dem Mietvertrag

Dass nicht ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, ob es sich bei der Indexierung um eine Netto- oder Bruttomiete handele, stelle auch keine Intransparent dar, da sich dies aus dem Mietvertrag für jeden verständigen Mieter automatisch erschließe.

Vemieter ist nicht zur erhöhung verpflichtet

Schließlich sei der Vermieter auch nicht verpflichtet, die Miete bei jeder Überschreitung der vereinbarten Grenzwerte anzupassen. Er könne auch erst nach mehrmaligem Überschreiten der Grenzwerte die Miete entsprechend anpassen.