Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten von Wohnungseigentümern

Ein Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, wenn dies zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss. Dann kann auf finanzielle Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer oder deren Alter keine Rücksicht genommen werden. Wird die Beschlussfassung von den anderen Wohnungseigentümern schuldhaft verzögert, kann dies zur Schadenersatzpflicht führen. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 17.10.2014.

In dem Streitfall ging es um eine Kellerwohnung, die einen Feuchtigkeitsschaden aufweist, der zur Unbewohnbarkeit der Wohnung führte. Dieser Schaden ist in der Hauptsache auf Planungsfehler zurückzuführen, die beim Umbau der Kellerräume in Wohnräume gemacht wurden. Diese Planungsfehler betreffen allerdings das Gemeinschaftseigentum.  

Der Eigentümer der Kellerwohnung verlangte  von den übrigen Miteigentümern, einer Sonderumlage zur Abwendung der Schäden zuzustimmen und Schadenersatz für die wegen der verzögerten Renovierung entstandenen Schäden zu zahlen. Da dies von den anderen Eigentümern abgelehnt wurde, kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Das zuständige Amtsgericht gab dem Kläger Recht und verurteilte die anderen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zur Sonderumlage und zur Schadenersatzpflicht. Dieses Urteil wurde allerdings vom Berufungsgericht aufgehoben. Dort waren die Richter der Meinung, die Kostenbelastung überschreite die „Opfergrenze“ der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Im Revisionsverfahren hat der BGH diese Entscheidung jedoch ebenfalls aufgehoben.

Die Richter entschieden, dass der Kläger die Zustimmung zur anteiligen Kostenübernahme und zur Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer habe ein Recht auf die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierbei sei aber auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu achten. Grundsätzlich müsse auch auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht genommen werden.

Das Recht, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen, finde aber seine Grenzen, wenn – wie im vorliegenden Fall – die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum sei die Kellerwohnung der Klägerin unbewohnbar. In dieser Situation könne weder auf die finanzielle Situation noch auf das Alter einzelner Wohnungseigentümer Rücksicht genommen werden. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Hinzu käme, dass die Klägerin zwar die Lasten des Wohnungseigentums tragen müsse, dieses aber dauerhaft nicht nutzen könne. Die anderen Wohnungseigentümer müssten deshalb anteilig für die Sanierungskosten aufkommen. Es spiele keine Rolle, dass die Sanierungsmaßnahmen in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekämen.

Schadenersatz könne er der Eigentümer der Kellerwohnung von den anderen Wohnungseigentümern für die Schäden an seinem Sondereigentum verlangen, die dadurch entstanden sind und entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterblieb. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.10.2014 – Aktenzeichen V ZR 9/14