Kaution an Mietverhältnis gebunden

In einem am 30.07.2012 veröffentlichten Urteil stellt der Bundesgerichtshof klar, dass eine Kaution nur zur Aufrechnung von Forderungen verwandt werden kann, die durch das Mietverhältnis entstanden sind, für die die Kaution gezahlt wurde. Forderungen, die außerhalb des Mietverhältnisses entstanden sind, können nicht verrechnet werden.

In dem Verfahren klagte ein Mieter auf Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter weigerte sich, die Zahlung zu leisten. Er behauptete Forderungen eines Vorvermieters übernommen zu haben und wollte diese nun mit der Kaution verrechnen. In den Vorinstanzen erhielt der Mieter Recht. Der Vermieter habe die Kaution auszuzahlen. Auch vor dem Bundesgerichtshof konnte sich der Vermieter nicht durchsetzen.

Die Richter stellten klar, dass dem Mieter die Rückzahlung der Kaution nach § 551 BGB zustehe. Die vom Mieter gezahlte Kaution diene ausschließlich zur Sicherung von Forderungen aus dem aktuellen Mietverhältnis. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses könnte die Kaution ausschließlich zum Forderungsausgleich aus dem Mietverhältnis genutzt werden, für das die Kaution laut Mietvertrag vorgesehen sei.

Eine Aufrechnung mit Forderungen außerhalb des konkreten Mietverhältnisses war nach Meinung der Richter auch dann nicht zulässig, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution nicht für Forderungen des Vermieters aus diesem Mietverhältnis benötigt werde.

Der BGH schloss sich der Meinung an, dass die Vereinbarung einer Mietkaution eine stillschweigende Sicherungsabrede bezüglich eines (dauernden) Aufrechnungsverbots beinhalte. Die Kaution diene ausschließlich dem Zweck, etwaige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu sichern. Eine Aufrechnung gegen mietfremde Forderungen sei auch ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht benötigt werde.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.07.2012 – Aktenzeichen VIII ZR 36/12
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