Kautionsabrechnung bei Ende des Mietverhältnisses

Wird über Positionen einer Nebenkostenabrechnung vor Gericht gestritten, kann dies dazu führen, dass der Vermieter die Kaution über sechs Monate hinaus zur Absicherung einer möglichen Nachzahlung einbehalten kann. Dies entschied das Landgericht München I in einem Urteil vom 18.01.2018 (Aktenzeichen 31 S 11267/17).

In dem Verfahren verlangte ein Mieter sechs Monate nach Mietende im Jahre 2017 die Herausgabe der Kaution. Der Vermieter war hierzu aber nicht bereit, da eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 noch ausstehe. Der Mieter hingegen argumentierte, dass diese Abrechnung spätestens zum 31.12.2016 bei ihm hätte vorliegen müssen. Forderungen des Vermieters seien deshalb von vorneherein ausgeschlossen.

Bei dem Mietobjekt handelte es sich um eine Eigentumswohnung. Der Vermieter verwies nun darauf, dass eine Abrechnung für 2015 noch nicht möglich sei, da aufgrund eines WEG-Rechtsstreites noch Unterlagen für die Heizkostenabrechnung fehlten, er somit noch keine endgültige Nebenkostenabrechnung erstellen könne. Dies hielt der Mieter nicht für ausschlaggebend und versuchte, die Herausgabe der Kaution gerichtlich zu erzwingen.

Das zuständige Amtsgericht gab dem Mieter recht. Daraufhin ging der Vermieter in Berufung und konnte sich vor dem Landgericht München I durchsetzen. Die Richter hoben das Amtsgerichtsurteil auf und verwiesen auf § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB („ Nach Ablauf dieser Frist (12 Monate nach Abrechnungsende) ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“). Dem Vermieter könne nicht angelastet werden, dass er wegen der fehlenden Unterlagen verspätet abrechne. Er habe schließlich keine Möglichkeit, den Prozessverlauf zu beschleunigen.

Grundsätzlich müsse zwar die Kaution innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses abgerechnet werden. Da aber im vorliegenden Fall in den Vorjahren immer Nachzahlungen an Heizkosten angefallen waren und auch im Jahre 2015 damit zu rechnen sei, könne der Mieter die Kaution über die Sechsmonatsfrist hinaus einbehalten, bis eine endgültige Abrechnung möglich sei.