Kein Haftungsausschluss bei arglistiger Täuschung

Wer versucht, arglistig über Mängel an einem Verkauf stehenden Haus hinwegzutäuschen, kann sich nicht auf einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen. Dies entschied das Oberlandesgericht Oldenburg in einem jetzt veröffentlichten Urteil.

Das Gericht hatte in einem Fall zu entscheiden, in dem ein Verkäufer Alufolie hinter den Tapeten angebracht hatte, um die Feuchtigkeit des Hauses zu verschleiern. So war dies bei der Besichtigung der Immobilie für den Käufer nicht zu erkennen. Darum verlangte er die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadenersatz. Dies lehnte der Verkäufer mit Hinweis auf einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag ab.

Das Landgericht entschied noch zu Gunsten des Verkäufers. Nicht aber das Oberlandesgericht. Die Richter stellten fest, dass sich der Verkäufer wegen arglistiger Täuschung nicht auf den Haftungsausschluss berufen könne. Er habe von der Durchfeuchtung des Hauses gewusst und diese durch das Anbringen von Alufolie hinter den Tapeten verheimlichen wollen. Wie ein Sachverständiger feststellte, sie die Feuchtigkeit nach außen erst erkennbar, wenn die Alufolie nicht mehr abdichte.

Der Verkäufer machte zwar geltend, dass er nur im Schornsteinbereich und der Wirtschaftsküche Alufolie hinter den Tapeten angebracht hätte und von den übrigen hinterlegten Folien nichts gewusst habe. Dies glaubten ihm die Richter jedoch nicht, da er das Haus bereits seit 1958 bewohnte. Außerdem konnte man anhand von Fotos feststellen, dass er die Wände nach 2000 neu tapeziert habe. Spätestens bei diesen Arbeiten hätte dem Verkäufer nach Ansicht des Gerichts die angebrachte Alufolie auffallen müssen. Der Sachverständige hatte darüber hinaus darauf hingewiesen, dass  Alufolie erst ab ca. 1970 als Schutz gegen Feuchtigkeit eingesetzt wurde.

Das Gericht entschied, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt werden müsse und der Kaufpreis dem Käufer zu erstatten sei. Außerdem habe der Verkäufer dem Käufer darüber hinaus die angefallenen Kosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Gutachterkosten usw.)  zu erstatten.

Urteil des Oberlandesgericht Oldenburg vom 05.02.2015 – Aktenzeichen 1 U 129/13