Kellerfeuchtigkeit nicht immer ein Sachmangel

Es gibt noch eine ganze Reihe von Altbauten, in denen die Abdichtung der Kellerräume nicht durchgeführt wurde, weil dies zu Bauzeit der Immobilien noch nicht üblich war. In einem Beschluss vom 10.10.2019 hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgestellt, dass bei solchen Häusern die Feuchtigkeit in den Kellerräumen keinen grundsätzlichen Sachmangel darstellen. Kommt es jedoch in den Gewölben zu einem muffigen oder modrig-feuchten Geruch, wäre dies ein Sachmangel für4 den der Käufer des Hauses Gewährleistungsrechte in Anspruch nehmen kann. (Aktenzeichen V ZR 4/19).

In dem Verfahren ging es um ein Haus, das im Jahre m1914 gebaut wurde. Nach dem Verkauf im März 2015 stellte der Käufer fest, dass die Kellerwände feucht waren. Nach Regenfällen kam es deshalb zu einem modrig-feuchten beziehungsweise muffigen Geruch im Keller. Hierin sah der Käufer einen Sachmangel und machte gegen den Verkäufer Gewährleistungsrechte geltend.

Das Landgericht Baden-Baden entschied zunächst zugunsten des Käufers: Die Keller des Gebäudes seien nicht zeitgemäß abgedichtet, weshalb ein Sachmangel vorliege. Dem widersprach jedoch das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe. Dort hatte ein Sachverständiger bestätigt, dass die Kellerkonstruktion für Gebäude dieses Alters typisch sei. Deshalb – so argumentierte das OLG – müsse ein Käufer solcher Immobilien mit der Feuchtigkeitsbildung rechnen.

Das Verfahren gelangte schließlich zur Revision vor dem Bundesgerichtshof. Hier stellten die Richter zunächst fest, dass man mit Feuchtigkeitsbildung rechnen müsse, wenn die Gebäude in einer Zeit entstanden, in der die Kellerabdichtung noch nicht üblich war. Deshalb könne man hier bei Feuchtigkeit im Keller nicht grundsätzlich von einem Sachmangel ausgehen. Dies müsse individuell geprüft werden. Insbesondere käme es darauf an,

• in welchem Zustand das Haus verkauft werde (saniert oder unsaniert);
• ob die Kellerräume als typische Keller oder als Wohnraum genutzt würden und
• ob beziehungsweise in wieweit die Feuchtigkeit bei einer Besichtigung erkennbar war.

Der BGH verwies in einem Beispiel darauf, dass man keine Feuchtigkeit hinnehmen müsse, wenn in einem Exposé das Gebäude als „Luxusimmobilie“ die „nach neustem Stand renoviert“ wurde, angeboten wird. Im vorliegenden Fall war dies jedoch nicht der Fall. Auch wurden die Kellerräume nicht zu Wohnzwecken genutzt. Der Verkäufer schulde dem Käufer deshalb insofern keine Sanierung des Kellergeschosses.

Allerdings ging der BGH in seiner Entscheidung doch von einem Sachmangel aus. Hiervon sei nämlich immer dann auszugehen, wenn durch die Feuchtigkeit bedingt ein muffiger oder modrig-feuchter Geruch entstehe, der im ganzen Haus wahrnehmbar sei und von Besuchern des Hauses sofort beim Betreten wahrgenommen werde.

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