7. August 2019 von Hartmut Fischer

Kleine Wohnung: Balkon keine Wohnwert-Verbesserung

#Balkon #Mieterhöhung #Mieterhöhungsverlangen

7. August 2019 / Hartmut Fischer

Wird der Balkon einer kleinen Wohnung (ca. 60 Quadratmeter) vergrößert, rechtfertigt dies nicht, dass die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen angehoben wird. Eine Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnung sei nicht erkennbar. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Hamburg in einem Beschluss vom 14.02.2019 (Aktenzeichen 334 S 5/19).

In dem Verfahren stritten Vermieter und Mieter einer knapp 60 Quadratmeter großen Wohnung über eine Mieterhöhung wegen Modernisierung der Wohnung. Der Vermieter hatte den Balkon der Wohnung vergrößert – er war jetzt mit knapp fünf Quadratmetern doppelt so groß wie zuvor. Der Vermieter sah darin eine Verbesserung des Wohnwertes. Der Mieter habe – so argumentierte er – mehr Bewegungsfreiheit und zusätzliche Stellflächen. Diese mache das Wohnen insgesamt angenehmer und auch bequemer.

Der Mieter war jedoch anderer Meinung und sah in der Balkon-Erweiterung keine Wohnwertsteigerung. Es kam zum Prozess vor dem zuständigen Amtsgericht, bei dem das Gericht zugunsten des Mieters entschied. Hiermit wollte sich der Vermieter nicht abfinden und ging vor dem Landgericht Hamburg in Berufung.

Mieterhöhungsverlangen abgewiesen

Doch auch das Landgericht vertrat die Ansicht des Amtsgerichts. Die Richter planten deshalb, die Berufung des Vermieters zurückzuweisen. Im vorliegenden Fall sei durch die Vergrößerung des Balkons der Gebrauchswert der Wohnung nicht gesteigert worden. Der Vermieter könne deshalb keine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) beziehungsweise nach § 555b Nr. 4 BGB durchsetzen.

555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Nur geringfügige Nutzungsverbesserung

Die Richter sahen in der zusätzlichen Balkonfläche keinen den >Wohnwert steigernden Nutzen. Bereits bei dem kleineren Balkon hätte man sich dort aufhalten können. Auch die Möglichkeit, hier zum Beispiel Pflanzen abzustellen, bewertete das Gericht nicht so hoch, dass dies eine Mieterhöhung wegen Modernisierung rechtfertige. Das Gericht wies darüber hinaus darauf hin, dass die Balkonfläche nur zu 25 % auf die Wohnfläche angerechnet werden könne. Damit würde die berechnete Wohnfläche lediglich um ein Prozent vergrößert.