Kosten bei Auszug trotz ungültiger Klausel

Auch wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, bedeutet dies nicht, dass der Mieter die Wohnung verlassen kann, wie er will. Werden Arbeiten notwendig, die über das Maß der üblichen Schönheitsreparaturen hinausgehen, so hat er diese  Mehrkosten zu tragen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgericht Wuppertal vom 16.07.2020 (Aktenzeichen 9 S 18/20).

In dem Verfahren klagte ein Mieter gegen seinen Mieter, da dieser Teile der Kaution einbehalten hatte. In dem – von beiden Parteien unterschriebenen – Anhang zum Mietvertrag hieß es unter anderem:

„Die Wohnung wird vollständig renoviert, Decken und Wände mit Raufaser versehen übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben“. Bei Auszug des Mieters reklamierte der Vermieter, dass die Räume teilweise mit kräftigen Latex-Farben gestrichen waren und Dübellöcher nicht entfernt wurden. Die zur Beseitigung eingeräumte Nachfrist verstrich, ohne dass der Mieter diese genutzt hatte.

Der Vermieter ließ die Arbeiten von einem Maler durchführen und zahlte hierfür 1.666,74 €. Dem stand eine Forderung des Mieters für versehentliche Mietzahlungen, Nebenkostenguthaben und Kaution in Höhe von 2.750,72 € gegenüber. Von dieser Forderung zog der Mieter die Malerkosten und eine Nutzungsentschädigung von 188,71 € ab und zahlte den Restbetrag an den Mieter. Hiergegen klagte der Mieter, hatte aber vor dem zuständigen Amtsgericht keinen Erfolg. Da der Mieter die Niederlage nicht hinnehmen wollte, ging er vor dem Landgericht in Wuppertal in Berufung. Doch auch hier konnte er sich letztlich nicht durchsetzen.

Das Landgericht stellte fest, dass die Aufrechnung des Vermieters im Großen und Ganzen gerechtfertigt war. Da der Mieter die Tapete teilweise mit Heißklebepunkten befestigt hatte und weder die Dübellöcher noch die kräftigen Latexfarben beseitigt hatte, bestand für den Vermieter ein Schadenersatzanspruch, den er mit den Forderungen des Mieters verrechnen durfte.

Zwar gehöre es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, Befestigungen mittels Dübel vorzunehmen. Doch diese sind bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen.

Der Mieter konnte auch die Wohnung während der Mietzeit so gestalten, wie er es wollte. Bei Rückgabe der Wohnung sei er jedoch verpflichtet, diese so zurückzugeben, dass normale Schönheitsreparaturen ausgereicht hätten. Dagegen habe der Mieter trotz Fristsetzung verstoßen, weil er die aufgebrachten kräftigen Latexfarben weder beseitigt noch entsprechend behandelt hatte.

Die Forderung in der Anlage des Mietvertrages, dass die Wohnung bei Auszug weiß gestrichen übergeben werden müsse, sei indes ungültig, da sie den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 BGB). Damit sei er nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Deshalb musste der Mieter lediglich die Kosten tragen, die die Kosten für übliche Schönheitsreparaturen übersteigen. Nach Ansicht des Gerichts hatte er deshalb die Kosten zu tragen. Diese Kosten legte das Gericht aufgrund eines Gutachtens mit 833,37 € fest.

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