Kosten der Zwischenablesung bei Miet-Ende

Werden die Erfassungsgeräte beispielsweise für die Heizenergie turnusmäßig abgelesen, können diese Kosten nach entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Betriebskostenverordnung). Wird darüber hinaus im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter auch die Kosten einer Zwischenablesung bei Auszug aus der Wohnung tragen muss, stellt dies allerdings eine Benachteiligung des Mieters dar. Die entsprechende Mietvertragsklausel ist damit unwirksam. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Leipzig in einem Urteil vom 05.09.2019 (Aktenzeichen 8 O 1620/18).

Das vom Gericht zu entscheidende Verfahren hatte ein Verbraucherschutzverein ausgelöst. Dieser klagte gegen einen Vermieter, der in seinen Formularmietverträgen in einer Klause vereinbarte, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Zwischenablesung der Zählerstände bezahlen müsse. Der Verein hielt diese Klausel für unzulässig.

Der Verein hatte mit seiner Klage vor dem Landgericht Leipzig Erfolg. Das Gericht erklärte die entsprechende Passage im Mietvertrag für unwirksam. Sie stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und verstoße deshalb gegen § 307 Abs. 1 BGB.

307 BGB: Inhaltskontrolle

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

Nach Ansicht der Richter handelt es sich bei den Kosten für die Sonderablesung um Verwaltungskosten, die der Mieter tragen müsse (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB: „Er (Der Vermieter – Red. hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“).

Den Einwand des Vermieters, dass es sich hier um geringwertige Kosten handele und die Zwischenablesung für den Mieter gerechter sei, hielt das Gericht für nicht erheblich. Die Geringwertigkeit der Kosten könne auch umgekehrt gegen den Vermieter angewandt werden. Die Ablesungsgerechtigkeit hingegen sei einzig und allein Sache des Mieters.