Kostenverteilung bei Leerstand

Bei einem Leerstand von 68 % ist die Kostenverteilung für Heizung und Warmwasser nach dem Schlüssel 40 % Grund- und 60 % Verbrauchskosten nicht zulässig. Bei einem erheblichen Leerstand müssen die Verbrauchskosten auf 50 % gesenkt werden. Das stellte das Amtsgericht Arnstadt in einem Urteil vom 23.02.2017 fest (Aktenzeichen 1 C 156/16).

In dem Streitfall ging es um eine Betriebskostenabrechnung, in der die Kosten für Heizung und Warmwasser zu 40 % als Grundkosten und 60 % als Verbrauchskosten abgerechnet wurden. Der Mieter fand den Ansatz der Verbrauchskosten zu hoch, da 68 % des Hauses leer standen. Er kürzte den Verbrauchskostenanteil auf 50 % und lehnte weitere Zahlungen ab. Der Vermieter versuchte, den Restbetrag auf dem Klageweg einzutreiben.

Doch das Amtsgericht gab dem Mieter Recht. Die Aufteilung 40/60 sei bei einem erheblichen Leerstand im Haus eine grob unbillige Benachteiligung des Mieters (§241 Abs. 2 BGB: „(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.“). Ein Leerstand sei schon bei 20 % erheblich. Deshalb könne der Mieter im vorliegenden Fall vom Vermieter die Zustimmung verlangen, dass die abhängigen Kosten nur mit 50 % abgerechnet würden.