Krabbeltiere und Co

Plötzlich sind sie da. Silberfische im Bad, Mäuse im Keller, Ameisen in der Küche. Dann ist das Gezeter groß und man muss handeln. Doch wer muss handeln? Wer trägt die Kosten? Wie kann man die Plagegeister optimal vertreiben? Viele Fragen, für die wir eine Antwort suchen wollen.

Leider zunächst Ihr Problem

Wenn eine Wohnung von Schädlingen befallen wird, ist das zunächst leider Ihr Problem als Vermieter. Der Überfall von Ungeziefer stellt einen Mangel an der Mietsache dar. Dabei spielt es auch keine Rolle, wenn der Zuzug der unerwünschten Untermieter quasi auf natürlichem Wege erfolgt.

Nur wenn der Mieter dafür verantwortlich ist, muss er selbst dafür geradestehen. Allerdings müssen Sie ihm das auch nachweisen, was von den  Gerichte sehr schwer gemacht wird. Selbst eine unsaubere Wohnung (was durch Fotos noch relativ einfach zu beweisen ist) ist für die Gerichte kein Beweis. Sie  liefere zwar die idealen Voraussetzungen für Ungeziefer. Daraus könne aber  nicht geschlossen werden, dass der Ungezieferbefall hierauf zurückzuführen sei. Nicht jede verdreckte Wohnung würde von Ungeziefer befallen.

Allerdings gilt hier, wie bei allen Mängeln, dass der Mieter Sie zunächst darüber unterrichten muss. Erst nachdem der Mieter den Mangel gemeldet und Ihnen eine ausreichende Frist gegeben hat, das Ungeziefer zu beseitigen, kann er die Miete kürzen. Innerhalb der Ihnen gesetzten Frist darf der Mieter auch nicht selbst gegen die Plagegeister vorgehen und Ihnen hinterher die Kosten in Rechnung stellen.

Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter auf eigene Kosten dafür sorgen muss, dass sich im Mietobjekt kein Ungeziefer ausbreitet, ist nach Meinung des Amtsgerichts Bonn nicht zulässig (Urteil vom 08.02.1985 – Aktenzeichen – 6 C 277/84).

Regelmäßige vorbeugende Maßnahmen können jedoch als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Wenn der Mieter selbst eingreift

Hat der Mieter zur Selbsthilfe gegriffen, ohne Ihnen die Möglichkeit des Eingreifens zu geben, hat er die Folgen selbst zu tragen. Wird die Wohnung beispielsweise durch das wilde Schwingen einer „chemischen Keule“ unbewohnbar, muss er für den Schaden in voller Höhe aufkommen.

Die Folgen der Schädlingsbekämpfung

Bei der Schädlingsbekämpfung sollte man zunächst auf biologische Methoden zurückgreifen. Dies hat den Vorteil, dass diese Mittel meist für den Menschen unschädlich sind. Beim Einsatz chemischer Stoffe kann dies durchaus dazu führen, dass das Mietobjekt – zumindest zeitweise – nicht mehr bewohnbar ist. Für die Folgen müssen Sie dann geradestehen.

Bei einem „großen Angriff“ der Schädlinge sollte ein Fachmann (Kammerjäger) zurate gezogen werden. Der kann Ihnen erläutern, wie Sie gegen die unerwünschten Untermieter vorgehen müssen. In den meisten Fällen ist es dann am besten, wenn die Bekämpfung auch vom Kammerjäger durchgeführt wird.

Leider ist die Bezeichnung „Schädlingsbekämpfer“ nicht gesetzlich geschützt. Sie kann also von jedermann genutzt werden, was dazu führt, dass sich eine ganze Reihe von Scharlatanen auf diesem Feld tummeln. Sie sollten sich deshalb sicherheitshalber ein Innungs-Zertifikat vorlegen lassen, bevor Sie einen Auftrag erteilen.

Wer trägt die Kosten

Handelt es sich bei der Schädlingsbekämpfung um eine einmalige Aktion, können die Kosten nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Anders sieht es aus, wenn regelmäßig (zum Beispiel alle ein bis zwei Jahre) Maßnahmen durchgeführt werden, um dem Befall von Schädlingen vorzubeugen.

Dabei muss es sich in jedem Fall um Vorbeugemaßnahmen handeln. Ist das Haus schon von dem Ungeziefer befallen, handelt es sich bei der Bekämpfung um Instandhaltungsmaßnahmen beziehungsweise Mangelbeseitigungsmaßnahmen.

Es gibt vereinzelte Urteile, in denen festgestellt wird, dass auch die Kosten einmaliger Bekämpfungsaktionen auf die Mieter umgelegt werden können (z. B. Urteil des Amtsgerichts Offenbach vom 20.09.2001, Aktenzeichen 34 C 132). Diese Rechtsmeinung hat sich jedoch allgemein nicht durchgesetzt, sodass Sie bei einer Kostenumlage und einem dadurch ausgelösten Prozess fast immer schlechte Karten haben.

Rechte des Mieters

Gelingt es Ihnen nicht, die Plagegeister zu vertreiben, kann der Mieter die Miete kürzen. Dabei spielt es keine Rolle, wenn die Ursache des Ungeziefer-Angriffs nicht geklärt werden kann. Das entschied das Amtsgericht Bremen in einem Verfahren, bei dem es um einen Mottenbefall in einer Wohnung ging. In dem Verfahren hielt der Richter eine Mietkürzung von 25 % für angemessen (Urteil vom 05.12.2001 – Aktenzeichen 25 C 0118/01).

Normalerweise gehen die Gerichte jedoch von einem Kürzungsanspruch um die 10 % aus. Allerdings gibt es auch Einzelfallentscheidungen in denen weitaus höhere Mietkürzungen zugestanden wurden. In einem Fall war es beispielsweise in einer Wohnung zu Schimmelbildung und eines Befalls von Kugelkäfern gekommen. Das Amtsgericht Trier entschied, dass eine Mietminderung von 50 % rechtens sei. Der Käferbefall habe das Wohnen im Mietobjekt zumindest äußerst unangenehm gemacht. Das Gericht schloss nicht aus, dass hier ein Wohnen gar nicht mehr zumutbar sei. (Urteil vom 11.09.2008
– Aktenzeichen 8 C 53/08). In einem anderen Urteil stellte das Gericht sogar fest, dass eine Mäuseplage in einer Stadtwohnung diese Wohnung unbewohnbar mache, sodass eine Mietkürzung von 100 % gerechtfertigt sei. (Amtsgericht Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 06.08.2001 – Aktenzeichen 32 C 520/00)

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