Kündigung – doch der Mieter schweigt

Kündigung – doch der Mieter schweigt

Wenn ein Vermieter kündigt, ist es üblich, dass der Mieter reagiert. Was aber, wenn er sich nicht rührt und – aus seiner Sicht – die Kündigung stillschweigend akzeptiert. Darf der Vermieter dann sicherheitshalber eine Klage auf fristgerechte Räumung einreichen? Mit dieser Frage befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Beschluss vom 28.06.2023 (Aktenzeichen XII ZB 537/22).

Hier können Sie das Original-Urteil nachlesen

Vermieter kündigt – Mieterr schweigt

In dem Verfahren ging es um eine Kündigung eines Gewerbemietvertrags. Der Vermieter hatte seine Mieter fristgerecht gekündigt. Die Kündigung erfolgte im März, Räumungstermin wäre der September. Der Mieter reagierte nicht auf das Kündigungsschreiben. Der Vermieter war dadurch verunsichert, da er sich um einen Nachmieter bemühen wollte. Er forderte deshalb vom Mieter eine Bestätigung, dass dieser termingerecht ausziehen würde. Auch auf dieses Schreiben im April reagierte der Mieter nicht. Auch ein weiteres Schreiben Ende Mai blieb erfolglos.

Vermieter klagt vorsorglich

Der Vermieter ging deshalb vor Gericht und klagte auf Räumung. Erst im August reagierte der Mieter. Er teilte dem Vermieter mit, dass man sich mit dem Nachmieter bereits in Verbindung gesetzt habe und dieser Mobiliar übernehmen wolle. Die Übergabe der Mieträume könne deshalb in der letzten Septemberwoche vorgenommen werden.

Da auch die Räumungsforderung nach Zugang der Räumungsklage vom Mieter anerkannt wurde, musste dieses Verfahren nicht weitergeführt werden. Allerdings gab es nun Streit über die bis dahin entstandenen Kosten. Der Mieter weigerte sich, diese zu tragen. Er habe schließlich keinen Anlass gegeben, überhaupt eine Klage einzureichen. Der Streit über diese Kosten ging bis vor den Bundesgerichtshof.

prozesskosten muss vermieter tragen

Dort sahen die Richter im Schweigen des Mieters auch keinen Anlass, eine Klage zur Räumung zu erheben. Gibt es für eine Klage keinen Grund, trägt grundsätzlich der Kläger – in diesem Fall also der Vermieter – die Kosten. Das gilt nach Meinung des BGH auch dann, wenn der Kläger mit seiner Klage erfolgreich war.

schweigen des Mieters kein grund zur klage

Lediglich wenn der Mieter aktiv einen Anlass gegeben hätte, dass der Vermieter an einem fristgerechten Auszug zweifeln konnte, hätte der Vermieter vorsorglich eine Klage anstrengen können. Im vorliegenden Fall bestanden aber keine Gründe, an der Vertragstreue des Mieters zu zweifeln. Deshalb bestand auch kein Grund zur gerichtlichen Klage. Die Untätigkeit des Mieters ist nach Ansicht des BGH als stillschweigende Anerkennung der Kündigung zu verstehen. Der Mieter habe auch die Räumungspflicht im Rahmen der vom Vermieter angestrengten Klage anerkannt. Deshalb müsse der Vermieter die entstandenen Kosten alleine tragen (§ 93 ZPO).

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