Kündigung trotz vereinbarten Ausschluss

Kündigung trotz vereinbarten Ausschluss

Vermieter und Mieter können das Kündigungsrecht grundsätzlich dauerhaft ausschließen. Was aber, wenn ein Vertrag bereits 30 Jahre besteht? Kann dann eine Kündigung aufgrund § 544 BGB erfolgen? War  das Amtsgericht noch der Meinung war, dass dies möglich ist, stellte das Landgericht Berlin II fest, dass ein unbegrenzt abgeschlossener Vertrag auch nach 30 Jahren nicht „einfach so“ als befristet ausgelegt werden kann. Der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts bleibt weiter bestehen. Die Kündigung sei gegenstandslos. (Aktenzeichen 65 S 189/23)

Kündigung bereits 1992 ausgeschlossen

In dem Verfahren ging es um einen Mietvertrag aus dem Jahre 1992, der auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Zusätzlich zum Mietverein wurde eine weitere Vereinbarung getroffen, nach der das Mietverhältnis nicht gekündigt werden konnte. Im Laufe der Jahre fand ein Eigentümerwechsel statt. Der neue Eigentümer kündigte nun die Wohnung im Oktober 2022. Diese Kündigung wurde vom Mieter jedoch nicht akzeptiert. Dass man sich nicht einigen konnte, klagte der Vermieter auf die Räumung der Mietwohnung.

Amtsgericht: Kündigung nach § 544 BGB möglich

Das zuständige Amtsgericht gab ihm recht. Seine Entscheidung begründete das Gericht mit einem Verweis auf den § 544 BGB. Den Ausschluss der Kündigung behandelte das Gericht so, als sei ein Mietverhältnis für einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren geschlossen worden. Der Mieter akzeptierte das Urteil nicht und ging in Berufung vor das Landgericht Berlin II.

Landgericht Berlin II: Kündigung bleibt ausgeschlossen

Hier entschied man zugunsten des Mieters. Der Vermieter kann keine Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Die ausgesprochene Kündigung sei unwirksam. Das Landgericht folgte nicht der Auffassung des Amtsgerichts, dass man hier von einem befristeten Mietvertrag (Laufzeit 30 Jahre) ausgehen könne. § 544 BGB könne deshalb nicht zur Anwendung kommen, auch wenn der Mietvertrag bereits länger als 30 Jahre laufe.

Auf keinen Fall Kündigung ohne Begründung

Doch auch wenn man davon ausgeht, dass § 544 BGB angewandt werden kann, so das Gericht, muss der Vermieter einen Kündigungsgrund nennen. Das Mietverhältnis kann nicht ohne jede Begründung nach 30 Jahren beendet werden.

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