Kündigung und Nutzungsentschädigung

Geht der Vermieter davon aus, dass eine Kündigung durch den Mieter unwirksam sei, fehlt es ihm am Willen, die Wohnung zurückzunehmen. Deshalb könne er in einer solchen Situation auch keine Nutzungsentschädigung verlangen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 12.07.2017 (Aktenzeichen VIII ZR 214/16).

In dem Rechtsstreit ging es um eine Wohnung, die nach der Scheidung vom Ex-Ehemann ordentlich gekündigt wurde. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung jedoch nicht, da er es für unzulässig hielt, dass der Mann alleine kündigte. Nach seiner Meinung müsse auch die ehemalige Ehefrau kündigen. Deshalb verlangte der Vermieter weiter die Miete, die der Mieter jedoch nicht zahlte.

Die daraufhin vom Vermieter eingereichte Klage war sowohl vor dem Amts- als auch im Berufungsverfahren erfolgreich. Beide Gerichte stellten zunächst fest, dass der Vermieter keinen Anspruch auf die Miete habe, da der Mietvertrag ordentlich gekündigt sei. Da der Mann alleiniger Mieter war, konnte er auch alleine kündigen.  Aber der Vermieter habe Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Wohnung. Die Richter verwiesen hier auf § 546 a Abs. 1 BGB („ Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.“).

Der Mieter legte gegen diese Entscheidung Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein und erhielt dort Recht. Die Richter am BGH argumentierten, dass es am Rücknahmewillen des Vermieters gefehlt, weshalb auch von keiner Vorenthaltung der Wohnung die Rede sein könne. Deshalb entfalle auch der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB.

Vom fehlenden Rücknahmewillen – so die Richter – sei auszugehen, wenn der Mieter – wie im vorliegenden Fall – vom Fortbestehen des Mietvertrages ausgehe. Dabei spiele es keine Rolle, aus welchem Grund der Vermieter vom Fortbestand des Mietvertrages ausgehe.