Kündigung wegen gefälschter Bescheinigung

In einem Verfahren klagte ein Mieter gegen seinen Vermieter. Dieser Vermieter hatte von ihm eine Vormieterbescheinigung (vor Abschluss des Mietvertrages) gefordert. Diese wurde vom Mieter auch abgegeben. Danach war er seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vorvermieter jederzeit nachgekommen. Die dort zu zahlende Miete betrug knapp 700,00 €.

Gegen den Mieter wurde im November 2009 ein Insolvenzverfahren eröffnet. Der gerichtlich beauftragte Treuhänder sprach am 03.12.2009 die sogenannte Freigabe des Mietverhältnisses aus. Diese Möglichkeit räumt § 109 der Insolvenzordnung (InsO) ein. Danach kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag eine ordentliche Kündigung für die Wohnung des Schuldners aussprechen oder – bei der Miete von Wohnraum – erklären, dass nach Ablauf der Frist für eine ordentliche Kündigung keine Forderungen aus dem Mietverhältnis im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.

Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos mit der Begründung, die vorgelegte Vormieterbescheinigung sei gefälscht gewesen. Eine entsprechende Räumungsklage wurde vom zuständigen Amtsgericht zunächst abgewiesen, vom Berufungsgericht wurde ihr jedoch stattgegeben. Hiergegen richtete sich die Revision des Mieters.

Der Bundesgerichtshof stellte hierzu fest, dass der Vermieter grundsätzlich einen Kündigungsanspruch nach § 109 InsO habe. Durch die Freigabe durch den Insolvenzverwalter erhielte der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück. Außerdem handele es sich um eine erhebliche Verletzung der Pflichten des Mieters, wenn dieser eine gefälschte Vormieterbescheinigung vorgelegt hätte. Allerdings sei im vorliegenden Fall nicht ausreichend berücksichtigt worden, dass der Vermieter bereits mehrere Jahre von der Fälschung gewusst habe. Deshalb könne die Kündigung wegen Verspätung unwirksam sein. Aus diesem Grund wurde der Fall an das zuständige Landgericht als Berufungsgericht zurückgegeben.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.04.2014 – Aktenzeichen VIII ZR 107/13