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Kündigungseinschränkungen gelten auch für neuen Eigentümer
Kündigungseinschränkungen gelten auch für neuen Eigentümer
Wurde in einem Mietvertrag das Kündigungsrecht eingeschränkt, gilt diese Vereinbarung auch für einen etwaigen Nachfolger des Mieters. Beim Verkauf übernimmt der neue Eigentümer alle aus den Mietverträgen resultierende Rechte und Pflichten. Das ergibt sich auch aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs.
Die Richter hatten über einen Fall zu entscheiden, in dem die Wohnung eines Mieters verkauft wurde. Neben dem Mieter wohnte nur noch der Hauseigentümer in der Immobilie. Im Mietvertrag hieß es, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde. Lediglich in begründeten Ausnahmefällen sei eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen möglich. Dies aber nur, wenn die berechtigten Interessen des Vermieters eine Kündigung notwendig mache. Die gesetzlichen Regelungen der fristlosen Kündigungen blieben hiervon unberührt.
Das Gebäude, in der sich die Wohnung befand, wurde mit einer Mieterschutzbestimmung verkauft, nach der eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ausgeschlossen wurde. Bei einem weiteren Verkauf fehlte diese Regelung im Kaufvertrag. Der jetzige Eigentümer kündigte dem Mieter, da er die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung stellen wollte. Nach der ersten erfolglosen Kündigung wurde eine zweite Kündigung ausgesprochen, die sich hilfsweise auf Eigenbedarf berief. Der Mieter lehnte die Kündigung ab und machte hierfür Härtegründe geltend.
Die daraufhin angestrengte Räumungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen, vom Landgericht jedoch stattgegeben. Der Bundesgerichtshof lehnte die Kündigung jedoch ab. § 573a Absatz 1 Satz 1 könne hier nicht angewandt werden, da die dort getroffene Regelung durch die Vereinbarung im Mietvertrag aufgehoben würde.
Rechtliches
§ 573a Absatz 1 Satz 1: Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf.
Mit dem Kauf tritt der Käufer der Immobilie anstelle des ehemaligen Vermieters in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrages ein (§ 566 Abs. 1 BGB). Dies gilt auch für die vereinbarte Einschränkung des Kündigungsrechts.
Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass die Vorinstanz die vom Mieter vorgetragenen und durch Sachverständigengutachten belegten Härtegründe (Krankheitssymptome) nicht ausreichend berücksichtigt habe. Das Urteil des Landesgerichts wurde deshalb aufgehoben und der Fall zur erneuten Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurückgegeben.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2013 – Aktenzeichen VIII ZR 57/13