Kündigungsgrund: ungerechtfertigte Mietminderung

In einem am 11.07.2012 ergangenen Urteil hat der Bundesgerichtshof die Rechte des Vermieters gestärkt. Er stellte in einem Verfahren fest, dass ein Vermieter fristlos wegen Zahlungsrückstand kündigen darf, wenn der Mieter den für die Kürzung verantwortlichen Mangel selbst verschuldet hat und dies auch erkennen konnte. Die Mietkürzung sei dann fahrlässig – die Folgen habe der Mieter zu tragen.

In dem Verfahren ging es um den Mieter eines Einfamilienhauses und dessen Vermieter. Der Mieter hatte Schimmel und Kondenswasser im Haus bemängelt. Er führte dies auf Baumängel zurück. Während einer Besichtigung der Schäden vertrat der Vermieter die Ansicht, dass die Probleme durch falsches Lüften des Mieters entstanden seien. Schließlich befanden sich in der Wohnung zwei Aquarien und ein Terrarium. Dies wollte der Mieter nicht einsehen. Er kürzte deshalb die Miete in den folgenden 16 Monaten um 20 %. Aufgrund aufgelaufener Mietrückstände kündigte der Vermieter deshalb fristlos.

Vor dem Amtsgericht klagte der Vermieter auf Zahlung aufgelaufener Mietrückstände zuzüglich Zinsen. Der zuständige Richter holte ein Gutachten ein. Daraus ergab sich, dass für den Mieter kein Grund zur Mietkürzung gehabt hätte. Daraufhin gab das Gericht der Klage statt. Der Mieter ging in die Berufung und in Revision vor dem Bundesgerichtshof.

Die Kündigung erfolgte aber auch nach Feststellung des Bundesgerichtshofes zur Recht. Die Richter stellten zunächst fest, dass der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann. Aufgrund der Ausstattung in der Wohnung hätte der Mieter aber selbst davon ausgehen müssen, dass er mit großer Wahrscheinlichkeit den Schaden verursacht hatte. Die Mietminderung sei deshalb fahrlässig gewesen. Da die Nachzahlung der aufgelaufenen Mietkürzungen zu spät erfolgte, war die Kündigung also rechtens und der Mieter hatte die Wohnung zu räumen.

Die Richter des BGH hätten in diesem Fall eine Mietzahlung unter Vorbehalt akzeptiert. Durch den Vorbehalt wären die Rechte des Mieters gesichert worden. Eine Kündigung sei dann ebenfalls nicht möglich gewesen. 

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.07.2012 – Aktenzeichen: VIII ZR 138/11
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