Kündigungsrechte nach Zwangsversteigerung

Kündigungsrechte nach Zwangsversteigerung

Wurde eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben, hat der Erwerber nach § 57a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) ein Sonderkündigungsrecht für Wohnungen, die im Objekt vermietet sind. Dieses Recht steht ihm auch zu, wenn im Mietvertrag der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung vereinbart wurde. ZU diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 15.09.2021 (Aktenzeichen VIII ZR 76/20).

Eigenbedarfskündigung nach Zwangsversteigerung

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, die zwangsversteigert wurde. Die Erwerber wollten die Wohnung für ihren volljährigen Sohn nutzen. Darum kündigten sie dem Mieter vier Tage nach der Eigentumsübernahme.

Mieter verweist auf den Mietvertrag

Der Mieter weigerte sich jedoch, die Wohnung zu räumen und verwies auf seinen Mietvertrag, der bereits 2005 geschlossen wurde. Hierin war unter anderem vereinbart worden, dass eine Eigenbedarfskündigung von Seiten des Vermieters ausgeschlossen sei. Da der Mieter nicht ausziehen wollte, ging der neue Eigentümer vor Gericht.

Gesetzliche Regelung kommt vor Mietvertragsvereinbarung

Der BGH stellte sich auf Seiten des neuen Eigentümers. Er könne die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen. Nach § 57a ZVG habe er ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Kündigung zum erstmöglichen Termin erfolgt, was hier der Fall sei. Er muss dabei lediglich die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Diese gesetzliche Versteigerungsbedingung wird durch eine schuldrechtliche Vereinbarung nicht aufgehoben (in diesem Fall das mietvertragliche Verbot der Eigenbedarfskündigung).

Mieter hätte Rechte anmelden müssen

Um die Eigenbedarfskündigung zu verhindern, hätte der Mieter seine Rechte vor der Versteigerung anmelden müssen. Dann hätte die Versteigerung mit ausdrücklichem Ausschluss des Sonderkündigungsrechts nach § 57a erfolgen müssen. Da der Mieter keine Rechte geltend gemacht hatte, war der neue Eigentümer berechtigt, zu kündigen.

Auch berechtigtes Interesse war gegeben

Im Übrigen habe der neue Vermieter alle Voraussetzungen nach § 57a erfüllt, da er die Kündigung sofort nach dem Erwerb ausgesprochen habe. Die Wohnung für den eigenen Sohn zu nutzen, stelle außerdem ein berechtigtes Interesse an der Kündigung dar. Dieses berechtigte Interesse muss nach § 573 Abs. 1 BGB gegeben sein, um die Kündigung auszusprechen.

Das könnte Sie auch interessieren:

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadenersatz trotz Räumungsurteil
Eigenbedarf: Attest schützt nicht vor Wohnungsräumung
Hauskauf: Eigenbedarfskündigung für Ex-Partner