Kündigungsschutz bei Weitervermietung

Kündigungsschutz bei Weitervermietung

Wir eine Wohnung gewerblich weitervermietet, genießt der Endmieter vollen Kündigungsschutz. Dies gilt auch, wenn die Weitervermietung ohne die Absicht der Gewinnerzielung erfolgt. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 17.01.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 241/16).

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, die ein Arbeitgeber für einen Mitarbeiter anmietete und an diesen zu den gleichen Konditionen, wie er gemietet hatte, weitervermietete. Aufgrund eines Sozialplanes konnte der Untermieter die Wohnung auch nach Verrentung weiter nutzen. Nach dem Verkauf der Wohnung kündigte der neue Vermieter den Hauptmietvertrag und verlangte vom Untermieter die Herausgabe der Wohnung.

Durch die Kündigung schied der Hauptmieter aus dem Mietvertrag aus. Nach § 565 BGB, Absatz 1, Satz 1 wird aber bei einer gewerblichen Weitervermietung der Vermieter automatisch zum Vertragspartner des Untermieters, wenn der Hauptmieter aus dem Vertragsverhältnis ausscheidet.

§ 565 BGB (Auszug): Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. …

Der Gesetzgeber wollte mit dieser Bestimmung erreichen, dass ein Untermieter bei einer gewerblichen Untervermietung den gleichen sozialen Kündigungsschutz geniest, der ihm bei einer direkten Anmietung beim Vermieter zugestanden hätte. Im vorliegenden Fall war aber zu klären, ob es sich überhaupt um eine gewerbliche Weitervermietung handelte, da der Hauptmieter keine Gewinne erzielen wollte.

Dies sei auch nicht notwendig, stellten die Richter des BGH fest. Es reiche, dass der Hauptmieter mit der Untervermietung eigene wirtschaftliche Interessen verfolge. Dies sei hier gegeben, da der Hauptmieter seinen Arbeitnehmer mit der Untervermietung stärker ans Unternehmen binden wolle und sich davon Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Firmen versprach, die den Mitarbeitern keine Wohnungen stellten.