Kündigungsausschluss und Kündigungsfristen

Grundsätzlich kann bei einem Formular-Wohnraummietvertrag das Recht der Kündigung für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren ausgeschlossen werden. Allerdings gab es bei den Vertragsparteien häufig Streit über die Frage, wie lange die Frist für den Kündigungsausschluss tasächlich läuft, wenn die Kündigung nach der Ausschlussfrist etnsprechend den gesetzlichen Bestimmungen als ordentliche Kündigung durchgeführt werden muss. In einem jetzt veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofes schafft dieser Klarheit – zugunsten der Mieter.

In dem vom BGH zu entscheidenden Streitfall ging es um einen Mietvertrag vom 27.06.2005, in dem die Vertragsparteien unter anderem vereinbarten:

1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1.7.2005.
2. Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.
3. Sollte sich für den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre gemäß Ziffer 2. auszuziehen, ist er berechtigt gemäß Individualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag ergänzend beigefügt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen.“

Das Mietverhältnis wurde vom Mieter am 12.02.2009 schriftlich zum Ablauf des 30.06.2009 gekündigt. Der Vermieter wollte diese Kündigung nicht akzeptieren, da nicht nach Ablauf der Vierjahresfrist mit gesetzlicher Frist gekündigt wurde. Die Mieter hingegen hielten den vereinbarten Kündigungsausschluss für unwirksam. Es kam zur gerichtlichen Auseinandersetzung – bei der der Mieter vor dem Bundesgerichtshof Recht erhielt.

Die Richter stellten sich auf den Standpunkt, dass ein vorformulierter Kündigungsausschluss eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen könne. Dort heißt es: „Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.“ Eine solche Benachteiligung hielten die Richter im vorliegenden Fall zumindest für möglich und verwiesen die Sache zur weiteren Klärung an das Berufungsgericht zurück.

Der BGH bestätigte zunächst die Möglichkeit, einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss auch im Rahmen eines Formularmietvertrages zu vereinbaren. Ein solcher formularmäßiger Kündigungsverzicht sei jedoch unwirksam sein, wenn der Mieter dadurch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt würde. Davon sei aber auszugehen, wenn die Ausschlussfrist vier Jahre überschreite. Da der Mieter aber nach der vorliegenden vertraglichen Regelung erst nach vier Jahren ordentlich kündigen könne, könne der Mieter auch erst zum Ablauf des 30.09.2009 das Mietverhältnis beenden, wodurch die Vierjahresfrist überschritten werde.

Die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, hielten die Richter jedoch für zu unsicher, als dass dadurch die erhebliche Beeinträchtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters für mehr als 4 Jahre ausgeglichen werden könne.

Zusammenfassend stellten die Richter fest, dass bei einem formularmäßigen Kündigungsausschluss der Zeitraum von 4 Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf. Wird der Zeitraum überschritten, ist die Regelung unwirksam. (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 8.12.2010, Aktenzeichen VIII ZR 86/10, veröffentlicht am 4.1.2011)