Kürzung der Betriebskostenvorauszahlungen

Der Bundesgerichtshof hat in einem jetzt bekannt gewordenen Urteil festgestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auch möglich ist, wenn die folgende Abrechnungsperiode schon abgelaufen aber noch nicht abgerechnet ist. Allerdings ist dies nicht rückwirkend möglich. Der Mieter kann also auf Basis der jüngsten, vorliegenden Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen mindern.

In dem dem Urteil zugrunde liegenden Streitfall ging es um Betriebskostenvorauszahlungen, die vom Vermieter jeweils für den Zeitraum 01.06. bis 31.05. abgerechnet wurden. Ende Dezember 2008 teilte der Mieter seinem Vermieter mit, dass er auf Basis der Betriebskostenabrchnung für den Zeitraum 01.06.2006 bis 31.05.2007 die Vorauszahlungen rückwirkend zum 01.06.2008 um 29,00 € pro Monat kürezen werde. Zum Zeitpunkt der Mitteilung des Mieters war die Abrechnungsperiode 2007/2008 zwar schon abgelaufen, der Vermieter hatte jedoch noch keine Betriebskostenabrechnung erstellt.

Die Richter des Bundesgerichtshofes (BGH) gaben dem Mieter dahingehend Recht, dass er die Vorauszahlungen herabsetzen könne. Allerdings ließen sie eine rückwirkende Kürzung nicht zu. Der BGH verwies hier auf § 560 Abs 4 BGB, wo es heißt: „Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.“ Von diesem Recht habe der Mieter mit seinem Schreiben vom Dezember 2008 Gebrauch gemacht. Da noch keine aktuellere Abrechnung vorgelegen habe, sei er auch berechtigt gewesen, die Kürzung auf Basis der Abrechnung für den Zeitraum 2006 / 2007 vorzunehmen. Die Anpassung sei aber nur für Zeiträume nach Zugang der Mitteilung zulässig, so dass die Kürzung erst ab 2009 greifen konnte.

(Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.5.2011, Aktenzheichen VIII ZR 271/10)