Leugnen nutzt dem Mieter nichts

Stellt ein Gericht das vertragswidrige Verhalten eines Mieters fest und setzt dieser dieses Verhalten fort, kann dies ein Kündigungsgrund sein. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2016 (Aktenzeichen VIII ZR 39/15

Es war zum Streit gekommen, weil der Mieter eine Mietminderung vornahm und diese mit Schimmelschäden und kleineren Mängeln begründete. Diese Schäden seien – so der Mieter – auf Baumängel zurückzuführen.  

Der Vermieter sah das anders und warf dem Mieter falsches Heizen beziehungsweise Lüften der Wohnung vor. Er verlangte nun vom Mieter Schadenersatz und die Zahlung der rückständigen Miete. Da eine gütliche Einigung nicht möglich war, landete die Angelegenheit vor dem zuständigen Amtsgericht.

Ein vom Gericht angefordertes Gutachten ergab, dass die Schäden tatsächlich auf ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen sei. Das Gericht entschied deshalb zugunsten des Vermieters und verurteilte den Mieter auch zu 2.800 € Schadenersatz. Dieser wurde aber vom Mieter nicht gezahlt. Er gab nach dem Urteil eine eidesstattliche Versicherung ab. Außerdem minderte er wieder die Miete und führte hierzu die gleichen Gründe wie beim ersten mal an.

Trotz der Feststellungen im Urteil monierte der Mieter die gleichen Mängel erneut und machte eine weitere Mietminderung geltend. Daraufhin sprach der Vermieter die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Er begründete dies mit dem nicht gezahlten Schadenersatz. Außerdem sei ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten, da der Mieter auch nach dem Urteil weiterhin falsch heize und lüfte und immer noch bestreite für die Schimmelbildung verantwortlich zu sein.  Der Mieter setzte sich gegen die Kündigung zur Wehr.

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab schließlich dem Vermieter recht. Die Richter beriefen sich zunächst auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB: „Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn … der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat.“ Diese Voraussetzung für eine Kündigung sei im vorliegenden Fall gegeben. Der vom Amtsgericht festgelegte Schadenersatz hätte sich aus der Verletzung der Obhutspflicht des Mieters ergeben. Die Zahlungsverweigerung des Mieters stelle deshalb eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar. Damit könne eine ordentliche Kündigung begründen werden.

Auch mit dem fortgesetzten falschen Heizen und Lüften und der (vom Amtsgericht widerlegten) Behauptung des Mieters, er sei für die entstandenen Schäden nicht verantwortlich können Gründe für eine Kündigung sein.