Makler ist kein Steuerberater

Der Immobilienmakler muss im Rahmen seiner Tätigkeit keine steuerrechtlichen Aspekte prüfen und seine Kunden entsprechend aufklären. Der Verkäufer eines Hauses kann den Makler deshalb nicht haftbar machen, wenn er beim Verkauf die sogenannte „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren nicht eingehalten hat. Das entschied der Bundesgerichtshof am 12.07.2018 (Aktenzeichen I ZR 152/17).

In dem Verfahren ging es um einen Grundstücksverkauf, der neun Jahre nach dem Ankauf durchgeführt wurde. Da die zehnjährige Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz – EstG) nicht eingehalten wurde, musste Verkäufer eine Einkommensteuernachzahlung nach § 22 Nr. 2 EstG leisten. Da der Verkäufer den Verkauf über einen Makler abwickelte, machte er diesen für die Nichteinhaltung der Frist verantwortlich. Der Makler, so der Verkäufer, hätte der Makler darüber informieren müssen, dass bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb Einkommensteuer anfalle. Da er dies nicht getan habe, verlangte der Verkäufer vom Makler Schadenersatz, was dieser ablehnte.

Daraufhin klagte der Verkäufer. Er konnte sich jedoch weder vor dem zuständigen Landesgericht noch vor dem Oberlandesgericht durchsetzen. Das Oberlandesgericht entschied, dass der Makler nicht verpflichtet sei, den Verkäufer darüber aufzuklären, dass beim Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren Einkommensteuer anfalle. Der Verkäufer legte gegen diese Entscheidung Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Doch auch hier hatte der Kläger keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Oberlandesgerichts und wies die Revision deshalb zurück. Der Verkäufer könne keinen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen, da der Makler keine Pflichtverletzung begangen habe.

Ein Makler habe nach Meinung der Richter keine Verpflichtung, steuerrelevante Fragen zu prüfen und seinen Kunden darüber zu informieren, es sei denn, hierüber sei eine zusätzliche Vereinbarung getroffen worden.

Eine Verpflichtung hierzu könne sich aber ergeben, wenn der Makler von sich aus als Experte für bestimmte Steuerfragen – etwa in seiner Werbung – ausweise und der Auftraggeber erkennbar einer Beratung in diesen Fragen bedürfe. Auch wenn der Makler den Kunden zu einem steuerlich riskanten Vorgehen veranlasse, sei er zur Aufklärung verpflichtet. Da dies im vorliegenden Fall nicht gegeben sei, könnten keine Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden.