Maklervertrag gekündigt – welche Kosten müssen erstattet werden?

Maklervertrag gekündigt – welche Kosten müssen erstattet werden?

Will der Hauseigentümer sein Haus nicht mehr verkaufen, kann er zwar den Maklervertrag kündigen, muss aber bereits entstandene Kosten ersetzen. Allerdings kann der Makler nur den Ersatz direkt entstandener Kosten verlangen. Regeln die AGB des Maklers, dass der Kunde bei Aufhebung des Maklervertrags auch Gemeinkosten, wie anteilige Bürokosten, zahlen soll, ist die Aufwendungsersatzklausel unwirksam. Das entschied das Oberlandesgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom 23.10.2024 (Aktenzeichen 19 U 134/23).

Maklervertrag gekündigt – Makler verlangt rund 12.000 EUR

In dem Verfahren ging es um einen gekündigten Maklervertrag. Der Hauseigentümer hatte zunächst ein Einfamilienhaus für 695.000 EUR von einem Makler anbieten lassen. In den AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) wurde vereinbart, dass der Hauseigentümer Aufwendungsersatz leisten muss, wenn er den Maklervertrag kündigt und die Verkaufsabsicht aufgibt. Unter anderem sollten dann auch anteilige Bürokosten übernommen werden.

Nach vier Monaten teilte der Hauseigentümer mit, dass er das Haus doch nicht verkaufen wolle. Der Makler verlangte daraufhin 11.454,51 EUR an Aufwendungsersatz. Davon waren laut Rechnung des Maklers 282,51 EUR „Fremdkosten laut Aufstellung“. Die restlichen 11.172 EUR wurden für Arbeitsstunden abgerechnet. Der Hauseigentümer zahlte zunächst 6.282,51 EUR, verlangte diese aber auf dem Klageweg zurück. Das Landgericht gab ihm recht. Hiergegen legte der Makler Berufung ein.

OLG: Maklervertrag benachteiligt Auftraggeber unangemessen

Doch auch vor dem Oberlandesgericht Frankfurt/Main konnte er sich nicht durchsetzen. Das Gericht stellte fest, dass die Regelung im Maklervertrag und in den AGB den Auftraggeber unangemessen benachteiligt. Darum erklärte das Gericht die gesamte Bestattungsregelung für unwirksam.

Makler darf nur die direkten Kosten fordern

In seiner Begründung stellte das Gericht zunächst klar, dass ein Ersatz der Aufwendungen grundsätzlich in den AGB vereinbart werden kann. Allerdings darf die Regelung nach Meinung des Gerichts nur den Ersatz der direkt entstandenen Kosten umfassen, die sich aus dem realen Aufwand des Maklers ergeben.

Provision ist erfolgsabhängig

Weitergehende Forderungen können in den AGB nicht zulässig vereinbart werden. Die Provision eines Maklers ist prinzipiell erfolgsabhängig. Das Gericht stellte hierzu fest, dass eine im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit erfolgsunabhängige Provision dem Leitbild der Provisionszahlung widerspricht. Diese Regelungen sind deshalb unwirksam.

Gesamte Regelung im Maklervertrag unwirksam

Im vorliegenden Fall wurden anteilige Bürokosten im Rahmen des Aufwendungsersatzes geltend gemacht. Dies ist eine Forderung, die nach Ansicht des Gerichts über den zulässigen Ersatz des für die Bearbeitung eines Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgeht. Bürokosten – so das Oberlandesgericht – sind laufende Gemeinkosten. Sie sind beim Makler grundsätzlich fest eingeplant und keine Kosten, die für einen konkreten Kunden anfallen. Die Regelung erklärte das Gericht deshalb für insgesamt unwirksam. Würde nicht die gesamte Klausel unwirksam, könne ein Makler weiterhin die Positionen in den AGB belassen und hoffen, dass die Kunden zumindest teilweise auch die nicht zulässigen Zahlungen leisten.

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