Mieter darf Hausrat verkaufen

Wenn ein Mieter in seinen Wohnräumen einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen will, muss er meist zunächst eine Genehmigung des Vermieters einholen. Doch was ist eigentlich eine gewerbliche Tätigkeit. Gehört hierzu auch der Verkauf von – teilweise – ererbten Hausrat? Wie liegt die Rechtslage, wenn so viele Möbel in der Wohnung stehen, dass der Mieter sogar auszieht und die alte Wohnung nur noch als Lagerraum nutzt? Diese Frage musste der Bundesgerichtshof klären. Wie heute bekannt wurde, stellte er sich schon im Dezember auf die Seite des Mieters.

In dem Streitfall hatte ein Mieter zunächst Wohnraum angemietet. Einige Zeit lebte er auch dort. Dann verzog er in eine andere Wohnung, die er auch als Erstwohnsitz anmeldete. Die ehemalige Wohnung deklarierte er als Nebenwohnung. In der Nebenwohnung befand sich nun Hausrat des Mieters, den dieser über eine Zeitschrift zum Verkauf anbot. Teilweise handelte es sich dabei um ererbte Stücke. Interessenten empfing der Mieter in seiner „Nebenwohnung“, um die zuvor angebotenen Gegenstände zu verkaufen. Der Vermieter vertrat nun die Ansicht, dass die Räume nicht mehr als Wohnraum genutzt würden. Die Räume würden als Lagerräume missbraucht. Außerdem würde hier gewerblicher Handel ausgeübt. Der Vermieter verbot deshalb die beschriebene Nutzung und verlangte vom Mieter die Unterlassung seines Verkaufs. Da der Mieter nicht bereit war, sein Tun zu beenden, kam es zum Prozess, der im Dezember vor dem Bundesgerichtshof endete. Wie der BGH heute bekannt gab, stellte er sich in seiner Entscheidung auf Seiten des Mieters.

Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Räume „zu Wohnzwecken“ genutzt würden. Diese Voraussetzung sei aber – so die Richter – auch erfüllt, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in einer anderen Wohnung habe. Um die Räume zu Wohnzwecken zu nutzen, müsse der Mieter nicht gezwungenermaßen dort auch leben beziehungsweise anwesend sein. Die Gegenstände in der Wohnung – die aus Hausrat bestanden – seien typisch für eine Wohnraumnutzung. Die Menge der Gegenstände spiele ebenso wenig eine Rolle, wie die Art, wie diese in der Wohnung aufgestellt oder verteilt seien. Dem Mieter bleibe es unbenommen, diese Gegenstände zu veräußern. Dafür dürfe er auch nach außen werben. Man könne hier noch nicht von einer gewerblichen Tätigkeit ausgehen, die vom Vermieter genehmigt werden müsse.

Wichtig für die Entscheidung war, dass der Mieter die Gegenstände nicht gekauft sondern – teilweise – geerbt hatte. Hätte er Gegenstände gekauft, um diese möglichst rasch wieder weiter zu verkaufen, könne es sich um einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache handeln. Ein Verbot des Verkaufs sei auch denkbar, wenn die Verkaufstätigkeit eine Gefährdung der Mietsache darstelle. Auch eine Störung anderer Mieter könne die Forderung auf Unterlassung  der Tätigkeit rechtfertigen. Doch hierfür gab es keine Anzeichen, sodass der Mieter weiterhin seinen Hausrat aus der Zweitwohnung verkaufen darf.

(Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.12.2010 – Aktenzeichen VIII ZR 93/10)