4. Februar 2016 von Hartmut Fischer

Mieter leistet keine Betriebskostennachzahlung

4. Februar 2016 / Hartmut Fischer

Muss der Mieter laut Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung leisten und zahlt er nicht, kann der Vermieter ihm wegen einer Pflichtverletzung kündigen. So entschied das Landgericht Berlin.

Die Richter hatten in einem Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung erhob und sich weigerte, die ermittelte Nachzahlung zu leisten. Für den Vermieter waren die Beanstandungen des Mieters haltlos, so dass er dem Mieter am Ende kündigte, da dieser nicht bereit war, die Betriebskostennachzahlung zu leisten. Der Mieter akzeptierte die Kündigung nicht, so dass es zur gerichtlichen Auseinandersetzung kam.

Das Landgericht sah den Vermieter im Recht. Sie hielten die Einwände für nicht gerechtfertigt. Der Vermieter habe deshalb das Recht gehabt, die Räumung und die Herausgabe der Wohnung zu verlangen (§ 546 Abs. 1 BGB). Das Recht zur Kündigung ergebe sich daraus, dass der Mieter sich geweigert habe, die geforderten Betriebskosten nachzuzahlen. Hierbei handele es sich zwar nicht um laufende Mietzahlungen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), wohl aber um einen Teil der Miete. Darum stelle die verweigerte Zahlung eine Pflichtverletzung des Mieters dar (§§ 542 Abs. 1 und 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.11.2015 – Aktenzeichen 63 S 158/15

Rechtliches

§ 542 – Ende des Mietverhältnisses:
(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
(2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
2. verlängert wird.

§ 543 – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund:
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
     1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
     2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
     3. der Mieter
          a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
          b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
     1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht
     2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
     3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

§ 546 – Rückgabepflicht des Mieters:
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

§ 573 – Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
      1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
      2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
      3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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