Mieter muss kein Lärmprotokoll führen

Taucht an einer Wohnung ein Mangel auf, muss der Mieter den Vermieter hierüber informieren. Wie umfassend diese Information sein muss, war in vielen Fällen umstritten. Am 28.02.2012 hat der Bundesgerichtshof zu dieser Frage ein richtungsweisendes – mieterfreundliches – Urteil gefällt. Hier ging es um einen Mangel aufgrund von Schmutz- und Lärmbelästigung durch andere Mietparteien.

In dem Verfahren ging es um einen Vermieter, der einen Teil seiner Wohnungen an Touristen als Ferienwohnungen anbot. Ein anderer Mieter im Haus fühlte sich durch den Lärm und Schmutz dieser Kurzzeit-Mieter belästigt. Sie informierten zunächst den Vermieter und kürzten danach die Miete um 20 %. Dies wurde vom Vermieter nicht akzeptiert. Nachdem durch die Kürzung ein entsprechend hoher Mietrückstand aufgelaufen war, kündigte er fristlos und fristgemäß. Daraufhin  zahlte der Mieter etwas über 3.700 € – allerdings unter Vorbehalt.

Der Vermieter bestand vor Gericht auf der Räumung der Wohnung. Der Mieter hingegen klagte auf Rückerstattung der vorbehaltlich geleisteten Zahlung und die Anerkennung der von ihm durchgeführten Mietminderung. Das Amtsgericht stellte sich auf die Seite des Mieters. Doch das Landgericht gab in der Berufungsverhandlung dem Vermieter recht.

In der Revision entschied der BGH, dass das Landgericht die Anforderungen zur Darlegung des Sachmangels nach § 536 BGB zu hoch geschraubt habe. Das Landgericht habe zwar recht, wenn  es feststelle, dass eine Vermietung an Touristen nicht zwangsweise zu einem Mietmangel für die anderen Mieter führen müsse. Allerdings könne man vom klagenden Mieter nicht verlangen,  dass dieser bei einer permanenten Beeinträchtigung durch Schmutz und Lärm ein entsprechendes Protokoll vorlegen müsse. Es genüge grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

(Urteil des BGH vom 29.02.2012 – Aktenzeichen VIII ZR 155/11)