Mieter wirft Vermieter aus der Wohnung

Meldet sich ein Vermieter zur Besichtigung von bestimmten Räumen bei seinem Mieter an, darf er nur diese Räume in Augenschein nehmen. Verhindert der Mieter die Besichtigung der übrigen Räume und wirft den Vermieter aus der Wohnung, ist dies kein Kündigungsgrund. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichthofs hervor.

In dem Verfahren ging es um folgenden Fall: Ein Vermieter hatte sich bei seinem Mieter angemeldet, um in der Wohnung die Rauchmelder zu kontrollieren. Bei der Begehung versuchte der Vermieter jedoch die gesamten Räume – auch die ohne Rauchmelder – zu inspizieren und öffnete dabei ein Fenster, nachdem er zunächst Gegenstände von der Fensterbank entfernt hatte. Der Mieter forderte daraufhin den Vermieter auf, die Wohnung zu verlassen. Dieser Aufforderung kam der Vermieter aber nicht nach. Deshalb umklammerte ihn der Mieter und trug ihn aus dem Haus. Daraufhin kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos, hilfsweise fristgerecht. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte erhob er Räumungsklage, die aber erst im Berufungsverfahren erfolgreich war. In der Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) konnte sich der Vermieter nicht durchsetzen.

Die Richter des BGH stellten fest, sowohl die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) als auch die ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam sei. Es sei lediglich die Besichtigung der Räume vereinbart gewesen, die mit Rauchmeldern ausgestattet waren. Ein weitergehendes Besichtigungsrecht habe dem Vermieter deshalb nicht zugestanden.  Da er dies dennoch versuchte und auch der Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, habe er das Hausrecht des Mieters verletzt. Deshalb sei dem Vermieter zumindest eine Mitschuld an dem „Rauswurf“ anzulasten.

Vor diesem Hintergrund stelle das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dies gelte auch dann, wenn hier die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten wurden, wovon das Berufungsgericht ausgegangen war.

Die Richter des BGH sahen in dem Verhalten des Mieters auch keine derart schwerwiegende Vertragsverletzung, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertige (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.06.2014 – Aktenzeichen VIII 289/13
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