Mieterhöhung: Aufgliederung von Modernisierungskosten

Mieterhöhung: Aufgliederung von Modernisierungskosten

In einer Erklärung zur Mieterhöhung muss der Vermieter den Anteil der Instandsetzungskosten bei einer Modernisierungsmaßnahme als prozentualen Anteil oder Summe angeben. Eine detaillierte Aufgliederung der Maßnahmen – zum Beispiel nach Gewerken – ist hingegen nicht notwendig. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 19.07.2023 – Aktenzeichen VIII ZR 416/21).

Modernisierung korrekt angekündigt

In dem Verfahren klagte ein Mieter gegen das Verlangen einer Mieterhöhung durch seinen Vermieters. Dieser hatte fristgerecht entsprechend § 555c BGB Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. In der Ankündigung waren die einzelnen Maßnahmen aufgeführt. Sie dienten sowohl der Energieeinsparung als auch der Verbesserung der Mietwohnungen. Neben den Modernisierungsmaßnahmen sollten zeitgleich auch Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden.

mieterhöhung vom mieter abgelehnt

Nach Abschluss der Bauarbeiten teilte der Vermieter seinem Mieter mit, dass er durch die Modernisierung eine Mieterhöhung von knapp 84 € erheben würde. Dem Schreiben war eine „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ beigefügt, die sich größtenteils auf die Angaben in der Modernisierungsankündigung bezog.

Da der Mieter die Erklärung zur Mieterhöhung formal für unwirksam hielt, zahlte er den Erhöhungsbetrag zunächst nur unter Vorbehalt. Er war der Meinung, dass die Zusammenstellung nicht detailliert genug sei, da keine einzelnen Gewerke aufgeführt wurden.

BGH: Begründung ausreichend

Mit seiner Klage wollte er nun erreichen, dass ihm die seines Erachtens zu viel gezahlte Mieterhöhung wieder erstattet wird. Damit konnte sich der Mieter auch vor dem Amtsgericht durchsetzen, unterlag jedoch vor dem Berufungsgericht. Im Berufungsverfahren versuchte er nun seine Forderung vor dem Bundesgerichtshof (BGH) durchzusetzen. Doch auch hier unterlag er.

Wie schon in anderen Urteilen, erklärte das Gericht, dass die Erhöhungserklärung nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam würde, weil der Vermieter die einzelnen Maßnahmen nicht detailliert – beispielsweise nach Gewerken – aufgeschlüsselt habe. Eine detaillierte Aufschlüsselung würden dem Mieter keine zusätzlichen Informationen zur Bewertung der einzelnen Maßnahmen liefern.

Diese Einschätzung gelte auch, wenn es sich teilweise um eine „modernisierende Instandsetzung“ handele, bei der die Instandsetzungsmaßnahmen zulasten des Vermieters gehen (§ 559 Abs. 2 BGB). Hier reiche es aus, wenn die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme angegeben würden und der Vermieter den seiner Meinung nach gerechtfertigten Anteil der Instandsetzungsmaßnahmen prozentual oder als Summe angibt.

Hier können Sie das Original-Urteil nachlesen:

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