Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme kann nur erfolgen, wenn die Maßnahme komplett abgeschlossen ist. Dies hat das Amtsgericht Nördlingen in einem Urteil vom 27.01.2017 festgestellt (Aktenzeichen 2 C 799/14)

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung in einer Immobilie, die den Eigentümer gewechselt hatte. Im Jahr vor dem Verkauf des Hauses kündigte der derzeitige Inhaber umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen zur Heizenergieersparnis an, die einige Monate in Anspruch nahmen. Nach dem Verkauf verlangte nun der neue Eigentümer eine höhere Miete mit der Begründung die energetischen Modernisierungsmaßnahmen seien inzwischen abgeschlossen.

Der Mieter bestritt jedoch, dass die Arbeiten abgeschlossen seien und weigerte sich, die höhere Miete zu zahlen. Der Streit landete schließlich vor Gericht, Hier stellte ein Gutachter fest, dass noch 5 bis 8 % der Arbeiten erledigt werden müssten. Daraufhin erklärte der Richter das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für unwirksam. Nach § 559 Abs. 1 BGB müssten die Arbeiten abgeschlossen sein („Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen … durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen“).

Bei einer Modernisierung, die ohne Unterbrechungen durchgeführt wird, muss diese auch abgeschlossen sein, um die Miete zu erhöhen. Erfolg die Maßnahme in mehreren Abschnitten, kann nach Abschluss eines Abschnitts die Miete angehoben werden, wenn der Mieter hierüber in der Modernisierungsankündigung umfassend aufgeklärt wird. Aus dem Schreiben muss dann ersichtlich sein, welcher Art die Abschnitte sind, welchen Umfang sie haben sowie der voraussichtliche Beginn und die Dauer des jeweiligen Abschnitts.