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Mieterhöhung und veralteter Mietspiegel
Mieterhöhung und veralteter Mietspiegel
Wird bei einem Mieterhöhungsverlangen Bezug auf den Mietspiegel genommen, muss es sich dabei immer um den aktuellen, gültigen Mietspiegel handeln. Wird ein veralteter Mietspiegel zugrunde gelegt, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam. Das hat das Amtsgericht Leipzig entschieden (Urteil vom 11.01.2016 – Aktenzeichen 162 C 6118/15).
In dem Streitfall ging es um ein Mieterhöhungsverlangen, in dem der Vermieter Bezug auf einen Mietspiegel von 2012 nahm. Der Mieter lehnte seine Zustimmung ab und verwies darauf, dass es bereits einen neuen Mietspiegel (seit 12/2014) gäbe. Der Vermieter versuchte deshalb sein Verlangen auf gerichtlichem Weg durchzusetzen.
Das Amtsgericht Leipzig erklärte das Mieterhöhungsverlangen aber für unwirksam. Es sei formell nicht in Ordnung gewesen, da die Begründung durch einen veralteten Mietspiegel erfolgte.
Der Richter stellte in seiner Begründung zunächst fest, dass der Vermieter verpflichtet sei, sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen.
Rechtliches
§ 558 a BGB:
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Gesetzgeber lasse als Begründungsmittel den Mietspiegel ausdrücklich zu. Dann müsse aber in jedem Fall der aktuelle, gültige Mietspiegel eingesetzt werden. Sonst könne der Mieter nicht prüfen, wie hoch die aktuelle Vergleichsmiete sei. Könnte jeder Mietspiegel eingesetzt werden, würde dies der Begründungspflicht zuwiderlaufen.