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Mieterhöhungserklärung: wie detailliert müssen Modernisierungskosten aufgeteilt werden?
Mieterhöhungserklärung: wie detailliert müssen Modernisierungskosten aufgeteilt werden?
© Nikolay Kazakov / Bundesgerichtshof
In einem Urteil vom 20.07.2022 zu drei Verfahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) präzisiert, welche formalen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung gestellt werden. In allen drei Fällen machten Mieter formale Mängel bezüglich der Mieterhöhungserklärungen geltend gemacht und ihre Vermieter verklagt. (Aktenzeichen: VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21)
Vermieter halten Mieterhöhungserklärung für zu ungenau
Die Vermieter hatten die Erklärungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen an ihre Mieter gerichtet. Den Schreiben lag eine „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bei. Diese Zusammenstellung enthielt neben anderen Informationen auch Angaben über die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen. Für jede Maßnahme wurden die folgenden Angaben gemacht:
• Art der Modernisierungsmaßnahmen,
• die hierfür angefallenen Gesamtkosten,
• der nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibende Modernisierungskostenanteil und
• die Berechnung des Mieterhöhungsanteils.
Die Mieter hielten diese Informationen für nicht ausreichend und die Mieterhöhungserklärung deshalb für formal unwirksam. Mit ihren Klagen wollten sie erreichen, dass das Gericht feststellte, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete zustehe und er bereits geleistete Überzahlungen zurückzahle.
Landgericht Bremen: Detaillierte Aufteilung notwendig
Die Kläger konnten sich vor dem Amtsgericht Bremen nicht durchsetzen. Vor dem Landgericht Bremen als Berufungsgericht hatten sie mehr Erfolg. Dort entschieden die Richter, dass eine detailliertere Darstellung der Modernisierungsmaßnahmen und die dabei entstandenen Kosten erforderlich sei.
Das Gericht hielt dies immer für erforderlich, wenn kostspielige und umfassende Modernisierungsmaßnahmen oder die Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters oder an mehreren Gebäuden durchgeführt werden. In diesen Fällen müssten detailliertere Angaben erfolgen, um die Anforderungen des § 559 BGB zu erfüllen.
Das Berufungsgericht schlug vor, dass die Kosten nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt werden sollten. Alternativ könne die Aufschlüsselung nach „konkreten Arbeitsabschnitten“ oder „greifbaren Einzelarbeiten“ erfolgen. Anders wäre eine Plausibilitätsprüfung durch den Mieter nicht möglich.
BGH widerspricht Landgericht
Da der Vermieter die Entscheidung nicht akzeptierte, ging er in Revision vor den BGH. Dieser nahm das Verfahren zum Anlass, um grundsätzlich zur Problematik der Mieterhöhungserklärung Stellung zu nehmen. Die Richter gingen nicht so weit, wie die Kollegen beim Landgericht.
Der BGH stellte fest: Für die Erfüllung der formellen Anforderungen reicht es aus, wenn ein Vermieter für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme die angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil – prozentual oder als Betrag – ausweist.
Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist nicht erforderlich. Das gilt auch für umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen, Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden.
Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Mieterhöhung muss dem Mieter in Textform mitgeteilt werden (ohne Unterschrift wirksam). Die Mitteilung muss Erläuterungen zur Berechnung der Erhöhung beinhalten. Aus der Information muss hervorgehen, wie die Erhaltungsmaßnahmen bei den Gesamtkosten der Maßnahmen berücksichtigt wurden.
Diese Informationen benötigt der Mieter, um die Plausibilität der einseitig vom Vermieter erklärten Mieterhöhung zu prüfen und unter Umständen weitere Kontrollmaßnahmen zu ergreifen.
Keine zu hohen formelle Anforderungen
Dennoch dürfen die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Überzogene Anforderungen könnten dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen kann. Das wiederum könnte dazu führen, dass Immobilieneigentümer auf vom Gesetzgeber ausdrücklich gewünschten Modernisierungsmaßnahmen verzichten.
Vor diesem Hintergrund ist es in formeller Hinsicht ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung
• die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und
• einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht.
Der Mieter hat darüber hinaus aber das Recht auf sachliche Richtigkeit. Dies beinhaltet ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht.
Materiell-rechtliche Nachprüfung durch den Mieter
Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen sind, unterliegt einer materiell-rechtlichen Prüfung der Erhöhungserklärung. Hier hat der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Er muss dann nachweisen, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt und die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen.