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Mieterhöhungsverlangen und Mietspiegel
Mieterhöhungsverlangen und Mietspiegel
Bei einem vermieteten Einfamilienhaus kann ein Mieterhöhungsverlangen auch mit einem Mietspiegel begründet werden, in dem ausdrücklich Einfamilienhäuser ausgeschlossen sind. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 27. April 2016 (Aktenzeichen 65 S 209/15).
Zu dem Streitfall war es gekommen, nachdem ein Vermieter die Mieterhöhung für sein Einfamilienhaus im März 2014 mit dem Berliner Mietspiegel begründete. Diese Begründung wurde jedoch vom Mieter mit dem Hinweis abgelehnt, dass im Mietspiegel Einfamilienhäuser ausdrücklich ausgeschlossen wären. Da man sich nicht einigen konnte, kam es zum Prozess.
Hier unterlag der Mieter. Das Landgericht Berlin erklärte das Mieterhöhungsverlangen formal für wirksam. Die Voraussetzungen des § 558a – insbesondere des Absatz 2 – seien erfüllt.
Rechtliches
§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die Richter akzeptierten, dass der Vermieter auf einen nichteinschlägigem Berliner Mietspiegel Bezug nahm. Mit der Begründung solle der Mieter prüfen können, ob eine sachliche Grundlage für die geforderte Mieterhöhung bestehe. Dabei würden an die Begründung keine allzu hohen Anforderungen gestellt. Es reiche formal aus, dass im Erhöhungsverlangen Tatsachen angeführt würden, aus denen die Berechtigung zur Mieterhöhung für den Mieter nachvollziehbar zu erkennen sei. Diese Voraussetzungen seien im vorliegenden Fall erfüllt.
Allerdings könne aus der formalen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangen noch nicht geschlossen werden, dass die in dem Verlangen geforderte Mieterhöhung auch berechtigt sei.