Mieterhöhungsverlangen unter falschen Voraussetzungen dennoch gültig

Hat der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen akzeptiert und die höhere Miete gezahlt, bleibt die Vereinbarung auch gültig, wenn sie auf falschen Voraussetzungen (hier Wohnfläche) beruht. Eine Anpassung kommt nicht in Betracht, wenn die erhöhte Miete auch bei Zugrundelegung der korrekten Fakten immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das hat der Bundesgerichtshof am 11.12.2019 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 234/18).

In dem Rechtsstreit ging es um mehrere Mieterhöhungsverlangen, denen der Mieter jeweils zugestimmt hatte. Nach der jeweiligen Anerkennung hatte der Mieter auch stets die höhere Miete gezahlt. Später stellte sich jedoch heraus, dass die Mieterhöhungen auf Basis einer Wohnflächenberechnung erfolgt, die eine größere als die tatsächliche Fläche ergeben hatte. Der Mieter verlangte nun, dass ihm die aufgrund der fehlerhaften Grundflächenberechnung zu viel gezahlte Miete zurückgezahlt werde. Dies lehnte der Mieter jedoch ab. Daraufhin versuchte der Mieter den Betrag einzuklagen.

Vor dem zuständigen Amtsgericht unterlag der Mieter, vor dem Landgericht Dresden stimmte man der Klage jedoch weitgehend zu. Das Landgericht vertrat die Ansicht, dass die Mieterhöhungsbegehren unwirksam seien, da man hier von einer falschen Wohnungsgröße ausgegangen sei. Der Vermieter wollte sich mit dieser Entscheidung nicht abfinden und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Dort gab man dem Vermieter Recht. Das Urteil des Landgerichts wurde aufgehoben. Der Mieter könne sich nicht auf § 812 Abs. 1 BGB berufen und die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete fordern.

§ 812 BGB: Herausgabeanspruch

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Der BGH sah den Rechtsgrund der Mietzahlungen in den Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über die Erhöhungen. Diese Vereinbarungen sei jedoch wirksam geschlossen worden, da der Mieter diesen zugestimmt hätte. Eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB käme nicht in Betracht, da dem Mieter ein unverändertes Festhalten an den Vereinbarungen durchaus zugemutet werden könne. Dies begründete das Gericht damit, dass die Mietforderungen nach den Erhöhungen immer noch – bei Zugrundelegung der realen Wohnfläche – niedriger waren, als die ortsübliche Vergleichsmiete.

§ 313 BGB: Störung der Geschäftsgrundlage

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

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